Janaina Chiaradia

In loco: transmitindo informações e compartilhando experiências

Da série: questões imobiliárias e urbanísticas

Em mais uma matéria da série, dentro do In Loco, com a amiga, expert na área de Direito Imobiliário e Urbanístico, Debora de Castro da Rocha, e seus convidados, nos apresenta suas reflexões e ensinamentos… então vamos lá!

 

Discussão acerca da impenhorabilidade do bem de família do fiador nas locações comerciais

 

Debora Cristina de Castro da Rocha.

Em que pese a suspensão do julgamento, há de se ressaltar que a problemática instaura-se também no que concerne à liberdade de firmar ou não firmar um contrato, com respeito ao princípio da livre iniciativa e da autonomia da vontade, quando se assume as consequências decorrentes da pactuação.

Para o locador, a penhorabilidade do imóvel é uma garantia de que se houver um inadimplemento, este poderá buscar satisfazer seu crédito por meio da penhora do imóvel do fiador, contudo, se a decisão do Supremo Tribunal Federal for favorável à impenhorabilidade do bem de família no caso de locação comercial, o locador não terá segurança em utilizar a modalidade de fiança, da mesma forma que o fiador poderá tranquilizar-se quanto ao seu único bem imóvel, que em verdade, sequer se prestaria a servir como garantia, uma vez que permaneceria incólume diante da necessidade de execução do contrato.

Para além disso, a controvérsia deflagra ainda a insegurança jurídica nas decisões, haja vista que os tribunais decidem de forma divergente a respeito do tema, in verbis:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE AÇÃO DE DESPEJO. EXCEÇÃO DE PRÉEXECUTIVIDADE. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. FIADOR EM LOCAÇÃO COMERCIAL. POSSIBILIDADE DE PENHORA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO REFORMADA. (TJPR – 17ª C. Cível – 0053441-74.2020.8.16.0000 – Londrina – Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU ALEXANDRE KOZECHEN – J. 12.07.2021)

(TJ-PR – AI: 00534417420208160000 Londrina 0053441-74.2020.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Alexandre Kozechen, Data de Julgamento: 12/07/2021, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 12/07/2021)

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA E RESSARCIMENTO EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL. DECISÃO AGRAVADA QUE DETERMINOU A PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. INSURGÊNCIA DO DEVEDOR. ALEGAÇÃO DE QUE SE TRATA DO ÚNICO BEM QUE O FIADOR DISPÕE PARA MORADIA. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA DOS FIADORES DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. PREVALÊNCIA DO DIREITO DE MORADIA FUNDADO NA DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA E PROTEÇÃO À FAMÍLIA. RELATIVIZAÇÃO DO ART. 3º, VII, LEI 8.009/1990 EM FACE DO ARTIGO 6º DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. ENTENDIMENTO DO STF. IMPENHORABILIDADE QUE DEVE SER RECONHECIDA. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO. A dignidade da pessoa humana e a proteção à família exigem que se ponham ao abrigo da constrição e da alienação forçada determinados bens. É o que ocorre com o bem de família do fiador, destinado à sua moradia, cujo sacrifício não pode ser exigido a pretexto de satisfazer o crédito de locador de imóvel comercial ou de estimular a livre iniciativa. Interpretação do art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990 não recepcionada pela EC nº 26/2000. (RE 605709, Relator (a): Min. DIAS TOFFOLI, Relator (a) p/ Acórdão: Min. ROSA WEBER, Primeira Turma, julgado em 12/06/2018, ACÓRDÃO ELETRÔNICO DJe-032 DIVULG 15-02-2019 PUBLIC 18-02-2019). (TJPR – 11ª C.Cível – 0007683-09.2019.8.16.0000 – Londrina – Rel.: Desembargador Sigurd Roberto Bengtsson – J. 13.10.2020)

(TJ-PR – AI: 00076830920198160000 PR 0007683-09.2019.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Desembargador Sigurd Roberto Bengtsson, Data de Julgamento: 13/10/2020, 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: 15/10/2020).

Veja-se que ambas as decisões são do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, entretanto, há divergência no entendimento das câmaras, sendo que no primeiro julgado, o entendimento foi no sentido de reconhecer a penhorabilidade do bem de família do fiador em contratos de locação comercial. Já, na segunda decisão, entendeu-se que deve prevalecer o direito fundamental à moradia embasado pela dignidade da pessoa humana e proteção à família.

Diante desse cenário de insegurança decorrente de posicionamentos divergentes entre o Supremo Tribunal Federal e o Superior Tribunal de Justiça, bem como da dissonância de entendimentos entre os Ministros do STF, certo que se torna imprescindível que, diante do caso concreto, seja procedida uma análise bastante criteriosa, bem como seja realizada a ponderação necessária dos direitos envolvidos, mesmo porque, tanto locador quanto locatário, se encontram completamente à deriva nesse momento, dependendo totalmente da sensibilidade do julgador para a solução da controvérsia.

Mesmo porque, a despeito da sistemática da afetação empregada nos recursos repetitivos para que seja fixado precedente qualificado, tem-se que nesse caso, os processos tendo por escopo discussões análogas, continuam com o seu trâmite regular junto aos Tribunas de piso.

Vale destacar que, muito embora o Supremo Tribunal Federal esteja igualmente debruçado sobre a discussão da temática reconhecida como repercussão geral no Tema 1.127, que conforme invocado, se encontra suspensa, nada impede que o Superior Tribunal de Justiça delibere sobre o assunto, eis que na visão do Ministro Luiz Felipe Salomão, não haveria qualquer impedimento, considerando o caráter infraconstitucional da matéria objeto da discussão, em especial, quando se sabe que no momento da interposição dos Recursos Especial e Extraordinário, os autos são primeiramente remetidos ao Superior Tribunal de Justiça.

Por fim, a despeito dos julgamentos pelas referidas cortes, o importante a considerar nesse caso, consiste na necessidade de pacificação do entendimento, a fim de que independentemente do posicionamento adotado, haja segurança jurídica para todos aqueles que estão no trato diário das relações locatícias, que afetam sobremaneira o mercado imobiliário.

 

 

 

Possui graduação em Direito pelo Centro Universitário Curitiba (2010), advogada fundadora do escritório DEBORA DE CASTRO DA ROCHA ADVOCACIA, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso; Doutoranda em Direito Empresarial e Cidadania do Centro Universitário Curitiba; Mestre em Direito Empresarial e Cidadania pelo Centro Universitário Curitiba; Pós-graduada em Direito e Processo do Trabalho e em Direito Constitucional pela Academia Brasileira de Direito Constitucional (ABDConst) e Pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD); Professora da pós-graduação do curso de Direito Imobiliário, Registral e Notarial do UNICURITIBA, Professora da Escola Superior da Advocacia (ESA), Professora da Pós-graduação da Faculdade Bagozzi e de Direito e Processo do Trabalho e de Direito Constitucional em cursos preparatórios para concursos e para a OAB; Pesquisadora do CNPQ pelo UNICURITIBA; Pesquisadora do PRO POLIS do PPGD da UFPR; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018, Vice presidente da Comissão de Fiscalização, Ética e Prerrogativas da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018; Membro da Comissão de Direito Imobiliário e da Construção da OAB/seção Paraná triênio 2013/2015 e 2016/2018; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Associação Brasileira de Advogados (ABA) Curitiba; Membro da Comissão de Direito à Cidade da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão do Pacto Global da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão de Direito Ambiental da OAB/seção Paraná; Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM; Segunda Secretária da Associação Brasileira de Mulheres de Carreira Jurídica (ABMCJ); Palestrante, contando com grande experiência e com atuação expressiva nas áreas do Direito Imobiliário, Urbanístico, Civil, Família e do Trabalho, possuindo os livros Reserva Legal: Colisão e Ponderação entre o Direito Adquirido e o Meio Ambiente Ecologicamente Equilibrado e Licenciamento Ambiental Irregularidades e Seus Impactos Socioambientais e vários artigos publicados em periódicos, capítulos em livros e artigos em jornais de grande circulação, colunista dos sites YesMarilia e  do SINAP/PR na coluna semanal de Direito Imobiliário e Urbanístico do site e do programa apresentado no canal 5 da NET – CWB TV.

Possui graduação em Direito pela Universidade Positivo (2019), advogada no escritório DEBORA DE CASTRO DA ROCHA ADVOCACIA, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso; Pós-graduanda em Direito Imobiliário na Escola Paulista de Direito (EPD).  E-mail: [email protected].

PROPOSTA DE AFETAÇÃO. SUBMISSÃO DE RECURSO ESPECIAL AO RITO DOS REPETITIVOS. 1. Delimitação da controvérsia: “Penhorabilidade (ou não) do bem de família de propriedade do fiador dado em garantia em contrato de locação comercial”. 2. Recurso especial afetado ao rito do artigo 1.036 do CPC de 2015. (STJ – ProAfR no REsp: 1822040 PR 2019/0179180-9, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 11/05/2021, S2 – SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 18/05/2021)

Migalhas. Disponível em https://www.migalhas.com.br/quentes/350001/4×4-esta-empatado-julgamento-sobre-fianca-de-imovel-comercial-no-stf