Corte de juros no crédito imobiliário da Caixa pode perder efeito antes de começar a valer

A redução na taxa de juros do crédito imobiliário anunciada na quinta-feira (16) pela Caixa Econômica Federal poderá durar pouco. Os juros fixos mínimos realmente cairão dos atuais 3,35% para 2,95%. A fórmula de cálculo, porém, continua a mesma -e é por isso que, em breve, a redução de 0,4 ponto percentual pode se tornar inócua.

Esse efeito nulo tem relação com a poupança que, por sua vez, tem a remuneração atrelada à taxa de juros básica da economia, a Selic, hoje em 5,25%.

A estrutura para o cálculo da estimativa funciona assim: a poupança rende o equivalente a 70% da Selic sempre que essa está abaixo de 8,5%. A TR também é somada ao rendimento, mas ela está zerada, então, o que determina o quanto a poupança cresce é a Selic.

Quem contratar crédito imobiliário com a Caixa neste mês ainda pegará a regra atual, que considera 3,35% de juros, mais a remuneração da poupança, chegando a uma taxa final de 7,15%, considerando as melhoras ofertas de financiamento, aquelas oferecidas a quem tem relacionamento com o banco, como conta-corrente.

A partir de 18 de outubro, se todas as condições atuais forem mantidas, serão somados os 2,95% dos juros mais a poupança, e a taxa final será de 6,73%. O problema é que as condições devem mudar já no mês de estreia da regra nova, já que a perspectiva é de alta da taxa básica de juros já na próxima semana.

Em agosto, quando aumentou em 1 ponto percentual a Selic, o Copom (Comitê de Política Monetária) do Banco Central já havia indicado que faria nova elevação na reunião seguinte, levando a taxa de juros para 6,25%. A próxima reunião será nos dias 21 e 22 de setembro.

Se essa elevação se confirmar, de 6,73%, a taxa final com a nova regra da Caixa passará a ser de 7,45%, superior ao praticado hoje, segundo simulações feitas pelo diretor-executivo da Anefac (Associação Nacional de Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade), Miguel José Ribeiro de Oliveira a pedido da Folha.

A regra aplicada atualmente, com os juros em 3,35%, também seria afetada pela Selic devido ao efeito dessa na poupança. Essa dinâmica contábil torna o anúncio da Caixa -de uma redução na taxa de juros do crédito imobiliário- questionável, na avaliação de especialistas, uma vez que o corte pode ser inócuo para quem está avaliando a contratação de um financiamento.

Juros do financiamento imobiliário na Caixa

• O que a Caixa anunciou

Juros mínimos de 2,95% ao ano + remuneração da poupança

• Como é a remuneração da poupança

70% da Selic + TR (que está zerada)

O Boletim Focus, elaborado pelo Banco Central a partir das estimativas de economistas, desta semana já indica a possibilidade de o ano terminar com uma Selic de 8% ao ano. Com essa mudança, quem contratar crédito imobiliário a partir de outubro passará a pagar o equivalente a 8,72% ao ano –as simulações consideram sempre as menores taxas oferecidas pela Caixa.

Quem contratou na regra atual, como os juros fixos de 3,35%, passará a ter uma taxa anual de 9,14%.

Para a advogada Daniele Akamine, especialista em financiamento imobiliário, a trajetória de alta da Selic torna o crédito atrelado à poupança um tipo de financiamento voltado a pessoas mais arrojadas, que não se abalam tanto com eventuais oscilações.

“Estamos falando de um financiamento de até 30 anos. Se a Selic continuar a subir, haverá um teto de 9,12% para o crédito imobiliário e muda a remuneração da poupança, o que pode causar descontrole no pagamento. Mas é bom lembrar que a Selic também pode voltar a cair e, caindo, reduz os juros do crédito.”

Para especialistas em crédito ouvidos pela Folha, o anúncio feito pela Caixa teve caráter populista, uma vez que sua eficácia é baixa. Pedro Guimarães, presidente do banco público, é aliado ao presidente Jair Bolsonaro (sem partido) e tem atuado como um porta-voz de boas notícias, como a operacionalização do pagamento do auxílio emergencial e do Bolsa Família.