In loco: transmitindo informações e compartilhando experiências
Da série: questões imobiliárias e urbanísticas
Em mais uma matéria da série, dentro do In Loco, com a amiga, expert na área de Direito Imobiliário e Urbanístico, Debora de Castro da Rocha, e seus convidados, nos apresenta suas reflexões e ensinamentos… então vamos lá!
AÇÃO DE DIVISÃO E O DEVER DE IGUALDADE MATERIAL NA INDIVIDUALIZAÇÃO DE TERRAS EM CONDOMÍNIO PARTILHADO
Debora Cristina de Castro da Rocha consiste em obrigar os demais consortes, a partilhar a coisa comum, transformando a cota parte de cada um em uma parte concreta, determinada e individualizada, tendo assim o condão de extinguir a comunhão existente, de modo a tornar certo o quinhão individual.
No entanto, não são raras as vezes que um ou mais condôminos não concordam com a divisão almejada pelos demais condôminos, o que normalmente ocorre quando esses buscam se beneficiar com as melhores partes do bem, deixando para o interessado, áreas de qualidade inferior, podendo culminar, inclusive, na impossibilidade de utilização efetiva do imóvel, ou ainda, em prejuízos ao interessado pelo baixo valor de mercado de sua cota parte, em hipóteses como (i) infertilidade do solo; (ii) condições topográficas desfavoráveis; (iii) existência de áreas de preservação, mata nativa, cursos de rios; (iv) áreas alagadiças, dentre outras condições que afetem o uso do solo para produção, algo que, invariavelmente, contribuirá para a redução do valor de mercado daquela área do imóvel.
Portanto, são diversos os fatores a serem considerados em uma propriedade de grandes dimensões, que podem influenciar na justa divisão, tornando a postura de se exigir a mera divisão formal do bem, um contrassenso ao disposto no Código Civil Brasileiro, além de ferir a regra expressa prevista no Código de Processo Civil, concebida como princípio para a realização de partilha, como podemos observar
“Art. 2.017 do Código Civil: No partilhar os bens, observar-se-á, quanto ao seu valor, natureza e qualidade, a maior igualdade possível.”
“Art. 648, inciso I do CPC: Na partilha, serão observadas as seguintes regras: I – a máxima igualdade possível quanto ao valor, à natureza e à qualidade dos bens.”
Certo pois que, a legislação permite aos condôminos a divisão da área comum quando uma das partes não tiver interesse na manutenção do estado condominial, consoante a hipótese de o condomínio decorrer de sucessão, havendo que se considerar o disposto no art. 648, do CPC, que determina a observação na partilha, de uma das seguintes regras: “I – a máxima igualdade possível quanto ao valor, à natureza e à qualidade dos bens.
O referido dispositivo evidencia, portanto, que não basta a divisão formal do bem, pois se considerada a simples divisão por área de bem imóvel rural, a situação se torna desigual, pois não basta a mera divisão do imóvel em áreas de dimensões equivalentes, sendo necessário atentar-se, por exemplo, à produtividade da parte a ser individualizada do imóvel e o seu valor de mercado, de acordo com os critérios mercadológicos e técnicos que definem o valor da unidade métrica das terras.
No mesmo sentido do ordenamento, a doutrina em relação a matéria é pacífica, como ensina o ilustre professor Sílvio de Salvo Venosa:
“A primeira regra a ser considerada (em relação a divisão de bens) é a de máxima igualdade possível na divisão, seja quanto ao valor, seja quanto à natureza e à qualidade dos bens. Na verdade, essa premissa já constava no art. 2017 do Código Civil de 2002, segundo o qual – no partilhar os bens, observar-se-á, quanto ao seu valor, natureza e qualidade, a maior igualdade possível”
Sendo assim, se inconformado o interessado, na continuidade do estado de comunhão, potestativamente, lhe cabe a promoção do direito à obtenção da divisão geodésica do imóvel, devendo-se, pois, se considerar para a justa divisão, dentre outros, as benfeitorias, a produtividade das áreas a serem divididas, bem como, outros critérios relevantes no caso concreto.
Por essa perspectiva, se revela completamente temerária a divisão da área em partes iguais sem a devida avaliação prévia das partes individualizadas das terras. Assim, para a correta obtenção do direito do interessado, deve ser devidamente considerada para ação de divisão de terras particulares, as suas características e requisitos para que em conjunto a um trabalho pericial acerca das condições do imóvel, seja encontrado o melhor resultado possível.
Em relação ao procedimento, após expostas as razões de fato e direito, devem ser citados os Réus, para, querendo, formularem os seus pedidos sobre suas pretensões dentro dos seus quinhões (CPC, art. 591)).
Efetivado o procedimento pericial deverá ser proferida a sentença determinando-se a justa divisão do imóvel, nos termos do Art. 2.017 do Código Civil e Art. 648, inciso I do CPC, para que ao fim, mediante expedição de ofício ao Cartório do Registro de Imóveis, seja determinada a individualização das matrículas distintas e independentes para cada parte do imóvel.
Do exposto, se revela possível claramente observar a importância da ação de divisão de terras particulares para o sistema jurídico brasileiro, uma vez que consiste em instrumento processual fundado no direito material do condômino de exigir a individualização de seu imóvel, em virtude da característica de exclusividade do seu direito de propriedade, extinguindo a comunhão existente, uma vez que ninguém pode ser obrigado a viver em comunhão contra sua própria vontade Possui graduação em Direito pelo Centro Universitário Curitiba (2010), advogada fundadora do escritório DEBORA DE CASTRO DA ROCHA ADVOCACIA, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso; Doutoranda em Direito Empresarial e Cidadania do Centro Universitário Curitiba; Mestre em Direito Empresarial e Cidadania pelo Centro Universitário Curitiba; Pós-graduada em Direito e Processo do Trabalho e em Direito Constitucional pela Academia Brasileira de Direito Constitucional (ABDConst) e Pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD); Professora da pós-graduação do curso de Direito Imobiliário, Registral e Notarial do UNICURITIBA, Professora da Escola Superior da Advocacia (ESA), Professora do Curso de Pós-graduação em Direito Imobiliário Aplicado do Grupo Kroton Educacional, Professora da Pós-graduação da Faculdade Bagozzi e de Direito e Processo do Trabalho e de Direito Constitucional em cursos preparatórios para concursos e para a OAB; Pesquisadora do CNPQ pelo UNICURITIBA; Pesquisadora do PRO POLIS do PPGD da UFPR; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018, Vice presidente da Comissão de Fiscalização, Ética e Prerrogativas da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018; Membro da Comissão de Direito Imobiliário e da Construção da OAB/seção Paraná triênio 2013/2015 e 2016/2018; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Associação Brasileira de Advogados (ABA) Curitiba; Membro da Comissão de Direito à Cidade da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão do Pacto Global da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão de Direito Ambiental da OAB/seção Paraná; Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM; Segunda Secretária da Associação Brasileira de Mulheres de Carreira Jurídica (ABMCJ); Palestrante, contando com grande experiência e com atuação expressiva nas áreas do Direito Imobiliário, Urbanístico, Civil, Família e do Trabalho, possuindo os livros Reserva Legal: Colisão e Ponderação entre o Direito Adquirido e o Meio Ambiente Ecologicamente Equilibrado e Licenciamento Ambiental Irregularidades e Seus Impactos Socioambientais e vários artigos publicados em periódicos, capítulos em livros e artigos em jornais de grande circulação, colunista dos sites YesMarilia e do SINAP/PR na coluna semanal de Direito Imobiliário e Urbanístico do site e do programa apresentado no canal 5 da NET – CWB TV, na Rádio Blitz.net e na Central TV HD no canal 525 da Net.
CPC, art. 591. Todos os condôminos serão intimados a apresentar, dentro de 10 (dez) dias, os seus títulos, se ainda não o tiverem feito, e a formular os seus pedidos sobre a constituição dos quinhões.
FILIAR, Rodrigo José. Principais requisitos e característica da ação de divisão de terras particulares. Disponível em: < http://www.conteudojuridico.com.br/consulta/Artigos/20387/principais-requisitos-e-caracteristica-da-acao-de-divisao-de-terras-particulares. Acesso em: 14 mar. 2021.
