Da necessidade de observância do equilibrio contratual pós Covid-19

In loco: transmitindo informações e compartilhando experiências

Da série: questões imobiliárias e urbanísticas

 

Em mais uma matéria da série, dentro do In Loco, com a amiga, expert na área de Direito Imobiliário e Urbanístico, Debora de Castro da Rocha, e seus convidados, nos apresenta suas reflexões e ensinamentos… então vamos lá!

 

DA NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DO EQUILIBRIO CONTRATUAL PÓS COVID-19

Debora Cristina de Castro da Rocha em 12 de junho de 2020, o artigo 9º fora vetado em sua totalidade, com as seguintes razões de veto:

“A propositura legislativa, ao vedar a concessão de liminar nas ações de despejo, contraria o interesse público por suspender um dos instrumentos de coerção ao pagamento das obrigações pactuadas na avença de locação (o despejo), por um prazo substancialmente longo, dando-se, portanto, proteção excessiva ao devedor em detrimento do credor, além de promover o incentivo ao inadimplemento e em desconsideração da realidade de diversos locadores que dependem do recebimento de alugueis como forma complementar ou, até mesmo, exclusiva de renda para o sustento próprio.”

Todavia, ante as situações de desiquilíbrio contratual e as dificuldades decorrentes do momento, que tornaram impossível os pagamentos de alugueres por parte dos locatários, o Congresso Nacional, através das suas duas casas legislativas, acabou derrubando parcialmente o veto presidencial, tendo o art. 9º retomado a sua vigência com a seguinte redação, permanecendo vetado o parágrafo primeiro do referido artigo:

Art. 9º Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59, § 1º, incisos I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020.

Com a vigência do artigo 9º, percebe-se que o legislador buscou trazer proteção especialmente ao locatário, todavia, certo que a despeito de qualquer entendimento que se possua a respeito, deve-se ter em mente que o seu advento não pode ser interpretado   como chancela aos devedores para que se eximam de cumprir as suas responsabilidades perante os locadores, mas unicamente, para que seja concedido um prazo para a sua recuperação financeira.

Todavia, deve-se atentar para o fato de que, muito embora tenha havido a derrubada do veto do caput do artigo 9º pelo Congresso, o mesmo não ocorreu com o parágrafo único, cujo veto permaneceu e pode gerar muitas discussões, que inclusive, poderão vir a ser submetidas ao Poder Judiciário, ainda que no artigo 1º da Lei tenha sido disciplinado que “para os fins desta Lei, considera-se 20 de março de 2020, data da publicação do Decreto Legislativo nº 6, como termo inicial dos eventos derivados da pandemia do coronavírus (Covid-19)”.

Analisando-se por esse prisma e restando deflagrada a imensa insegurança jurídica que a pandemia do COVID-19 trouxe aos contratos celebrados nas mais variadas áreas do direito, e principalmente, para as relações locatícias, seja em decorrência da crise econômica decorrente, seja em razão das alterações legislativas que nesse caso não conseguiram trazer o equilíbrio necessário às relações locatícias, imprescindível que estendamos um olhar mais apurado para as relações contratuais e mais importante do que isso, para a essência dos contratos, e em especial, para a sua construção.

Pois, não podemos perder de vista que, tão logo seja superada a crise, as relações negociais deverão retomar o seu curso natural, de modo que aquilo que for inserido no contrato desde a sua gênese deverá ser observado.  Daí porque não restam dúvidas de que a problemática pós-pandemia se circunscreverá ao desafio de repensar a elaboração do instrumento contratual, visto que será necessário primar pela segurança do efetivo equilíbrio contratual, sempre em atenção ao respeito à vontade das partes.

Para tanto, torna-se premente a inclusão de cláusulas que tenham o condão de prever fatos e situações inesperadas, visando proteger os dois polos da relação jurídica sem que seja necessário depender da regulamentação pelo Poder Legislativo, que consoante cediço, nem sempre consegue trazer a segurança esperada a ambos os contratantes.

Mesmo sabendo-se que a intenção do legislador se ampara na intenção de oferecer soluções para crise, certo que as legislações promulgadas nesse período atípico de pandemia, não perdurarão, posto que possuem termo final para a tutela dos direitos a que se referem, o que demonstra que se torna indispensável que a elaboração dos contratos se dê sob viés extremamente crítico, visto que, ainda que sejam elaboradas regras específicas, dificilmente se prestarão, de fato, a equilibrar os interesses envolvidos, conforme pode-se depreender do artigo 9º da Lei 14.010 de 2020.

Nesse sentido, se mostra de suma importância invocar a relevância da legislação que norteia o nosso ordenamento jurídico, em especial, as normas dispostas no Código Civil, que tratam da possibilidade de resolução e de revisão do contrato, sendo  induvidoso, entretanto, que essas nem sempre bastam para a solucionar as situações que envolvem a imensa gama de direitos e deveres dos contratantes.

Desse fato inequívoco, cumpre evidenciar igualmente a importância dos princípios que vigoram no direito contratual e que devem sempre ser observados no mundo pós-pandemia, in casu, especialmente, o do pacta sunt servanda, que possui em seu bojo a premissa de que o contrato faz lei entre as partes.

Quer-se dizer com isso, que a elaboração dos contratos no mundo pós-pandemia não prescindirá da análise da legislação, tampouco dos princípios, todavia, tornará imprescindível que as partes consigam convencionar as especificidades e maiores detalhes que envolvam a avença, a fim de que sejam incluídas cláusulas cada vez mais complexas e completas, capazes de prever situações que antes da pandemia sequer se cogitaria, mas que doravante, requerem total atenção.

Por essa perspectiva, vale destacar que a vontade das partes sempre deverá ser preservada, no entanto, todos os possíveis riscos devem ser apontados e explicitados no instrumento contratual, além da necessidade de se consignar que eventuais influências externas poderão prejudicar a execução do que fora entabulado entre partes.

Por obviedade que, independentemente do que for convencionado, não se pode perder de vista a teoria da imprevisão, albergada nos artigos 478 ao 480 do Código Civil Possui graduação em Direito pelo Centro Universitário Curitiba (2010), advogada fundadora do escritório DEBORA DE CASTRO DA ROCHA ADVOCACIA, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso; Doutoranda em Direito Empresarial e Cidadania do Centro Universitário Curitiba; Mestre em Direito Empresarial e Cidadania pelo Centro Universitário Curitiba; Pós-graduada em Direito e Processo do Trabalho e em Direito Constitucional pela Academia Brasileira de Direito Constitucional (ABDConst) e Pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD); Professora da pós-graduação do curso de Direito Imobiliário, Registral e Notarial do UNICURITIBA, Professora da Escola Superior da Advocacia (ESA), Professora do Curso de Pós-graduação em Direito Imobiliário Aplicado do Grupo Kroton Educacional, Professora da Pós-graduação da Faculdade Bagozzi e de Direito e Processo do Trabalho e de Direito Constitucional em cursos preparatórios para concursos e para a OAB; Pesquisadora do CNPQ pelo UNICURITIBA; Pesquisadora do PRO POLIS do PPGD da UFPR; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018, Vice presidente da Comissão de Fiscalização, Ética e Prerrogativas da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018; Membro da Comissão de Direito Imobiliário e da Construção da OAB/seção Paraná triênio 2013/2015 e 2016/2018; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Associação Brasileira de Advogados (ABA) Curitiba; Membro da Comissão de Direito à Cidade da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão do Pacto Global da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão de Direito Ambiental da OAB/seção Paraná; Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM; Segunda Secretária da Associação Brasileira de Mulheres de Carreira Jurídica (ABMCJ); Palestrante, contando com grande experiência e com atuação expressiva nas áreas do Direito Imobiliário, Urbanístico, Civil, Família e do Trabalho, possuindo os livros Reserva Legal: Colisão e Ponderação entre o Direito Adquirido e o Meio Ambiente Ecologicamente Equilibrado e Licenciamento Ambiental Irregularidades e Seus Impactos Socioambientais e vários artigos publicados em periódicos, capítulos em livros e artigos em jornais de grande circulação, colunista dos sites YesMarilia e  do SINAP/PR na coluna semanal de Direito Imobiliário e Urbanístico do site e do programa apresentado no canal 5 da NET – CWB TV.

Possui graduação em Direito pela Universidade Positivo (2019), advogada no escritório DEBORA DE CASTRO DA ROCHA ADVOCACIA, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso.  E-mail: [email protected].

Código Civil.  Art. 421-A.  Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

I – as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução; (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

II – a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

III – a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)