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Direito de preferência e a cláusula de vigência nos contratos de locação

In loco: transmitindo informações e compartilhando experiênciasDa série: questões imobiliárias e urbanísticas &nb..

Janaina Chiaradia - 17 de agosto de 2020, 09:00

In loco: transmitindo informações e compartilhando experiências

Da série: questões imobiliárias e urbanísticas

 

Em mais uma matéria da série, dentro do In Loco, com a amiga, expert na área de Direito Imobiliário e Urbanístico, Debora de Castro da Rocha, e seus convidados, nos apresenta suas reflexões e ensinamentos... então vamos lá!

 

DIREITO DE PREFERÊNCIA E A CLÁUSULA DE VIGÊNCIA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

Debora Cristina de Castro da Rocha, porém, vale destacar que um ponto de suma importância nesse caso, versa sobre a obrigação de que o locatário exerça o seu direito de preferência no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena desse direito caducar, consoante disposto no art. 28 da Lei do Inquilinato ao asseverar que “o direito de preferência caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta”..

À vista disso, percebemos o quão importante se revela dar publicidade ao contrato de locação, uma vez que a sua publicização se volta à ideia de tornar cognoscível a qualquer um a existência de qualquer ônus que recaia sobre determinado imóvel, do que se depreende que somente se poderá impor o dever de respeito e observância do contrato, quando esse for levado à conhecimento de todos a partir da sua averbação à margem da matrícula do imóvel.

A denominada publicidade dos atos registrais sempre existiu, porém, houve a alteração na sua forma em razão da complexidade dos negócios jurídicos envolvendo a transmissão de propriedade e da consequente necessidade de adaptação. Nesse sentido, a concepção que se busca evidenciar, se presta a esclarecer que todos os direitos imobiliários, tais como a cláusula estabelecendo a preferência no contrato de locação e outras disposições correlatas, somente originarão direitos em face de terceiros, após a sua averbação à margem da matrícula junto ao cartório de Registro de Imóveis, do que se permite inferir que, não havendo a mencionada averbação, sobrevirão apenas direitos de cunho obrigacional.

Para além disso, certo ainda que a publicidade garante a segurança das relações jurídicas, o que permite fazer com que qualquer interessado possa ter ciência quanto a eventuais implicações jurídicas negativas relativamente ao imóvel que está sendo objeto de negociação, o que torna o direito averbado à margem da matrícula, oponível a todos, não cabendo à terceiros alegarem o seu desconhecimento.

Nessa oportunidade, consoante disposto no art. 33 da Lei 8.245/91, o locatário poderá adquirir o imóvel locado apenas mediante o pagamento do preço pago pelo terceiro, juntamente com as despesas da transferência do imóvel, desde que o contrato tenha sido devidamente averbado pelo menos trinta dias antes da alienação do imóvel.

Muito embora o dispositivo supramencionado esteja em nosso ordenamento jurídico para possibilitar que o locatário tenha suas garantias preservadas, nem sempre se mostra possível o exercício desse direito, considerando que devem estar reunidas as condições por parte do locatário voltadas ao pagamento do preço, algo que nem sempre ocorre, mesmo quando existe a intenção de permanecer no imóvel.

No caso do direito de preferência, vale enfatizar que se está diante da necessidade de averbação do contrato de locação à margem da matrícula e não de registro como desavisadamente se pode vir a imaginar. E nesse aspecto, importante esclarecer que a averbação se diferencia de registro, de acordo com o disposto na Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) Possui graduação em Direito pelo Centro Universitário Curitiba (2010), advogada fundadora do escritório DEBORA DE CASTRO DA ROCHA ADVOCACIA, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso; Doutoranda em Direito Empresarial e Cidadania do Centro Universitário Curitiba; Mestre em Direito Empresarial e Cidadania pelo Centro Universitário Curitiba; Pós-graduada em Direito e Processo do Trabalho e em Direito Constitucional pela Academia Brasileira de Direito Constitucional (ABDConst) e Pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD); Professora da pós-graduação do curso de Direito Imobiliário, Registral e Notarial do UNICURITIBA, Professora da Escola Superior da Advocacia (ESA), Professora da Pós-graduação da Faculdade Bagozzi e de Direito e Processo do Trabalho e de Direito Constitucional em cursos preparatórios para concursos e para a OAB; Pesquisadora do CNPQ pelo UNICURITIBA; Pesquisadora do PRO POLIS do PPGD da UFPR; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018, Vice presidente da Comissão de Fiscalização, Ética e Prerrogativas da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018; Membro da Comissão de Direito Imobiliário e da Construção da OAB/seção Paraná triênio 2013/2015 e 2016/2018; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Associação Brasileira de Advogados (ABA) Curitiba; Membro da Comissão de Direito à Cidade da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão do Pacto Global da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão de Direito Ambiental da OAB/seção Paraná; Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário - IBRADIM; Segunda Secretária da Associação Brasileira de Mulheres de Carreira Jurídica (ABMCJ); Palestrante, contando com grande experiência e com atuação expressiva nas áreas do Direito Imobiliário, Urbanístico, Civil, Família e do Trabalho, possuindo os livros Reserva Legal: Colisão e Ponderação entre o Direito Adquirido e o Meio Ambiente Ecologicamente Equilibrado e Licenciamento Ambiental Irregularidades e Seus Impactos Socioambientais e vários artigos publicados em periódicos, capítulos em livros e artigos em jornais de grande circulação, colunista dos sites YesMarilia e  do SINAP/PR na coluna semanal de Direito Imobiliário e Urbanístico do site e do programa apresentado no canal 5 da NET - CWB TV.

Possui graduação em Direito pela Universidade Positivo (2019), advogada no escritório DEBORA DE CASTRO DA ROCHA ADVOCACIA, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso.  E-mail: camila.dcr.adv@gmail.com.

II - a averbação:

16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência.

3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;

, v. 17, n. 17/1986, p.25-50, jan. 1986. DTR\1986\235.