In loco: transmitindo informações e compartilhando experiências
Da série: questões imobiliárias e urbanísticas
Em mais uma matéria da série, dentro do In Loco, com a amiga, expert na área de Direito Imobiliário e Urbanístico, Debora de Castro da Rocha, e seus convidados, nos apresenta suas reflexões e ensinamentos… então vamos lá!
O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO COMO FATOR DE SEGURANÇA JURÍDICA AO MERCADO IMOBILIÁRIO
Debora Cristina de Castro da Rocha (art. 53 e art. 54) e pelo Capítulo I-A, art. 31-A e quaisquer outros bens vinculados ao empreendimento imobiliário à personalidade jurídica responsável, comumente formalizada mediante Sociedade de Propósito Específico (SPE) entre empreendimento e incorporador, evitando com que possíveis dívidas da incorporadora recaiam sobre o empreendimento, ou vice e versa, e que por via de consequência venham a inviabilizar a obra e, por fim, acabem por lesar os adquirentes das unidades imobiliárias, nesse sentido:
PROCESSO CIVIL. DIREITO EMPRESARIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. POSSIBILIDADE. PROCESSAMENTO DA SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO. INCOMUNICABILIDADE DO PATRIMÔNIO AFETADO. DECISÃO MANTIDA. 1. Nos moldes do art. 31-A da Lei nº 4.591/64, com redação determinada pela Lei nº 10.931/04, o patrimônio de afetação justifica-se em razão da vulnerabilidade dos adquirentes das unidades imobiliárias frente às mudanças do negócio incorporativo. 2. Na espécie, a decisão agravada não coloca em risco o chamado patrimônio de afetação vinculado aos referidos empreendimentos, ao contrário, confere a incomunicabilidade e autonomia do patrimônio afetado. 3. Agravo de Instrumento conhecido, mas não provido. Unânime.
(TJ-DF 07050749520188070000 DF 0705074-95.2018.8.07.0000, Relator: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 20/09/2018, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no PJe : 26/09/2018 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)
Até se poderia questionar sobre a importância, e até mesmo, imprescindibilidade do patrimônio de afetação, todavia, da simples análise do julgado supramencionado, vale destacar o seguinte trecho que não deixa margem à dúvidas “nos moldes do art. 31-A da Lei nº 4.591/64, com redação determinada pela Lei nº 10.931/04, o patrimônio de afetação justifica-se em razão da vulnerabilidade dos adquirentes das unidades imobiliárias frente às mudanças do negócio incorporativo.”
Cediço, portanto, que o patrimônio de afetação vinculado aos referidos empreendimentos, confere a incomunicabilidade e autonomia do patrimônio afetado, e dessa forma, confere segurança aos adquirentes das unidades imobiliárias, eis que “em caso de falência da incorporadora, a administração da incorporação sob regime de afetação é transferida para a comissão de representantes e os adquirentes são investidos de poderes para deliberar pelo prosseguimento da obra ou pela liquidação do patrimônio de afetação da incorporação, a seu critério exclusivo”, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 6% (seis por cento) das receitas mensais recebidas, que corresponderá ao pagamento unificado de: I – 2,57% (dois inteiros e cinquenta e sete centésimos por cento) como COFINS; II – 0,56% (cinquenta e seis centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep; III – 1,89% (um inteiro e oitenta e nove centésimos por cento) como IRPJ; e IV – 0,98% (noventa e oito centésimos por cento) como CSLL., de 1964 (falência ou insolvência civil do incorporador), bem como os efeitos do regime de afetação instituídos pela Lei 10.931/2004, caso não se verifique o pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, cujos fatos geradores tenham ocorrido até a data da decretação da falência, ou insolvência do incorporador, as quais deverão ser pagas pelos adquirentes em até um ano daquela deliberação, ou até a data da concessão do habite-se, se esta ocorrer em prazo inferior Possui graduação em Direito pelo Centro Universitário Curitiba (2010), advogada fundadora do escritório DEBORA DE CASTRO DA ROCHA ADVOCACIA, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso; Doutoranda em Direito Empresarial e Cidadania do Centro Universitário Curitiba; Mestre em Direito Empresarial e Cidadania pelo Centro Universitário Curitiba; Pós-graduada em Direito e Processo do Trabalho e em Direito Constitucional pela Academia Brasileira de Direito Constitucional (ABDConst) e Pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD); Professora da pós-graduação do curso de Direito Imobiliário, Registral e Notarial do UNICURITIBA, Professora da Escola Superior da Advocacia (ESA), Professora do Curso de Pós-graduação em Direito Imobiliário Aplicado do Grupo Kroton Educacional, Professora da Pós-graduação da Faculdade Bagozzi e de Direito e Processo do Trabalho e de Direito Constitucional em cursos preparatórios para concursos e para a OAB; Pesquisadora do CNPQ pelo UNICURITIBA; Pesquisadora do PRO POLIS do PPGD da UFPR; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018, Vice presidente da Comissão de Fiscalização, Ética e Prerrogativas da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018; Membro da Comissão de Direito Imobiliário e da Construção da OAB/seção Paraná triênio 2013/2015 e 2016/2018; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Associação Brasileira de Advogados (ABA) Curitiba; Membro da Comissão de Direito à Cidade da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão do Pacto Global da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão de Direito Ambiental da OAB/seção Paraná; Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM; Segunda Secretária da Associação Brasileira de Mulheres de Carreira Jurídica (ABMCJ); Palestrante, contando com grande experiência e com atuação expressiva nas áreas do Direito Imobiliário, Urbanístico, Civil, Família e do Trabalho, possuindo os livros Reserva Legal: Colisão e Ponderação entre o Direito Adquirido e o Meio Ambiente Ecologicamente Equilibrado e Licenciamento Ambiental Irregularidades e Seus Impactos Socioambientais e vários artigos publicados em periódicos, capítulos em livros e artigos em jornais de grande circulação, colunista dos sites YesMarília e do SINAP/PR na coluna semanal de Direito Imobiliário e Urbanístico do site e do programa apresentado no canal 5 da NET – CWB TV, na Rádio Blitz.net e na Central TV HD no canal 525 da Net.
Graduado em Direito pela Universidade Estácio de Sá, Pós-graduando em Direito Civil e Empresarial pela Pontifícia Universidade Católica do Paraná (PUC/PR), e Assistente Jurídico no escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia. E-mail: [email protected]
Monografia apresentada pelo autor do anteprojeto de lei, Dr. Melhim Namen Chalhub, na Faculdade de Direito da Universidade Federal Fluminense, em 1997. (Boletim IRIB nº 1228, de 11/08/2004).
O Código Civil, em seu artigo 981, parágrafo único, previu a possibilidade de que os contratos de sociedade se restrinjam à realização de um ou mais negócios determinados, permitindo-se a constituição de uma SPE. Parágrafo único. A atividade pode restringir-se à realização de um ou mais negócios determinados”. As sociedades podem se constituir sob quaisquer das formas previstas na legislação civil, como sociedades simples, limitadas, anônimas, dentre outras, mas quando restringem seu objeto social a um ou alguns negócios específicos, denominam-se Sociedades de Propósito Específico (SPEs).
Art. 2º O Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias, instituído pelo art. 1º da Lei nº 10.931, de 2004, tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.
§ 1º do art. 31-F da Lei 4.591: “Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembleia geral, na qual, por maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou elegerá novos membros, e, em primeira convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta desses votos, instituirá o condomínio da construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (art. 43, inciso III); havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser feita pela instituição financiadora”.
RET – Regime Especial de Tributação do IRPJ; CSLL; PIS/PASEP E COFINS na Incorporação Imobiliária Lei 10.931/2004 – Instrução Normativa 934/2009. Disponível em: < https://www.lefisc.com.br/materias/2009/2872009ir.asp > Acesso em: 31 jan. 2021.
