A locação e a Covid-19

Janaina Chiaradia


In loco: transmitindo informações e compartilhando experiências

Nas entrelinhas do Direito, por André Cesar de Mello

Amanhecendo o dia de sábado, e uma matéria da série “nas entrelinhas do Direito”, se faz apresentar hoje, de maneira eficaz, afinal, precisamos refletir:

Falar, pensar e refletir, em prol de muito trabalho:

 

A LOCAÇÃO E A COVID-19

Por André Cesar de Mello[1]

 

Amigos e amigas leitores(as), vamos falar hoje sobre um tema de extrema importância: os contratos de locação nesses períodos de COVID-19. Como eles ficam? Pode um locador rescindir o contrato? Pode cobrar valor cheio? Dá para reduzir o valor da locação?

A COVID-19 modificou temporariamente todas as relações contratuais que permearam o direito contemporâneo, deixando seu cumprimento em risco devido à impossibilidade ou dificuldade de gerar renda suficiente para garantir o bom andamento do contrato sem prejuízo às partes.

Um destes muitos contratos cotidianos, muito utilizados na área empresarial, foi a locação.

Procurando garantir a regularidade desses contratos sem que locadores não recebam o dinheiro da locação e nem locatários deixem de honrar as parcelas dos alugueres, o Projeto de Lei 1.179/2020 determinou diversos parâmetros bem interessantes e de grande relevância. Vale dizer que é um projeto de lei, já aprovado pelo Senado, e agora será votado pela Câmara dos Deputados.

O artigo 9º dá à população a determinação de que até 31 de dezembro de 2020 não haverá concessão de liminar (medida judicial que dá ao autor, antes do termino do processo, o direito pedido na ação) para desocupação de imóvel nas ações que tiverem por fundamento exclusivo o descumprimento de mútuo acordo, celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido combinado no prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do acordo.

Além dessas hipóteses, o artigo 9º dessa lei pode ser aplicado nos seguintes casos:

1) Se houver prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

2) Nos casos do término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

3) Nos casos de morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; 4

4) Na hipótese da permanência do sublocatário no imóvel mesmo que encerrada ou extinta a locação contratada com o locatário por exemplo se locatário subloca;

5) Quando houver a necessidade de fazer reparos urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente feitos com a permanência do locatário, ou, quando podendo, ele se recusar a aceitá-las;

6) O fim do prazo para nomear novo fiador, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

7) No caso do final do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até trinta dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

8) Nos casos de falta de pagamento de aluguel e complementos da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias de caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

E também esse artigo tem serventia no caso de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e suprimir a liminar de desocupação se, dentro dos quinze dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos.

Por fim, este artigo de lei também assegura ao dono do imóvel locado:

1) o direito de retomada do imóvel nas hipóteses da extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário é relacionada com o seu emprego;

2) se o proprietário pedir o imóvel para uso próprio, de seu esposo/esposa ou companheiro(a), ou para uso residencial de seus familiares que não disponham, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

3) Pedir a desocupação do imóvel para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

4) Também é assegurado ao dono do imóvel pedir a sua desocupação se o contrato de locação durar de forma ininterrupta por mais de cinco anos, por exemplo um aluguel residencial por mais de cinco anos e repentinamente, o dono do imóvel pede a sala para outra utilização.

Claro que sempre todas essas necessidades alegadas pelo dono do imóvel locado devem ser comprovadas judicialmente.

Quanto ao artigo 10º, este trata de uma solução importantíssima em relação ao modo de pagar os alugueres devidos nas relações de locação residencial.

Os locatários residenciais que sofrerem queda de sua condição financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição salarial, poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres que estão para vencer a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020.

Entretanto para que tal benefício não seja usado de modo malicioso como uma licença para tornar-se inadimplente sob a permissão legal, esse mesmo artigo de lei prevê em seu § 1° que, na hipótese da suspensão do pagamento dos alugueres, eles deverão ser pagos parceladamente, a partir de 30 de outubro de 2020, na data do vencimento  juntamente com a prestação dos alugueres que estão para vencer.

Além disso, os alugueres pagos em atraso devem ser acréscimos de multa percentual de 20% da parcela atrasada.

Por fim, deve-se ressaltar que a eventual suspensão ou diminuição nos valores pagos pelo locatário a título de alugueres devem ser previamente comunicados ao locador por meios que possam ser utilizados como prova, por exemplo: e-mail, carta registrada, WhatsApp, carta escrita de próprio punho e carta impressa e assinada.

Este projeto de lei tem por finalidade proteger a continuidade dos contratos de locação sem gerar prejuízos e injustiças para nenhum dos lados contratantes, pois os artigos desta lei foram pensados para diminuir os efeitos da pandemia na vida cotidiana assegurando a sobrevivência dos negócios, do trabalho e da vida digna de toda a população.

Dizemos novamente: é um projeto de lei que ainda falta ser aprovado pela Câmara dos Deputados, mas já foi aprovado pelo Senado. Contudo, há diversas decisões pelo país autorizando a suspensão de despejos, dentre outras medidas dispostas nesse projeto de lei.

A intenção desse artigo é trazer noções fundamentais para você, que tem um contrato de locação vigente, tomar decisões assertivas e eficazes. A ideia é facilitar a vida de quem está neste momento de dificuldade e precisa tomar decisões rápidas e que olham para o futuro.

Neste momento, o ideal é manter as relações hígidas, de modo que todos possam se ajudar; cooperar; auxiliar. O olhar, agora, deve ser conjunto, e não meramente individual. A ideia do “meu pirão primeiro” deve ser jogada de lado para que, tanto na saúde, quanto na economia, possamos sair desta situação rapidamente.

O contrato de locação é um dos pilares que giram a economia. Por isso, é fundamental entender todas as saídas possíveis para esse instrumento nesta situação.

Muita paz, muita tranquilidade, muito equilíbrio (emocional, principalmente), muita esperança de dias melhores (e isso faz toda a diferença). Um abraço caloroso a todos.

[1] André Cesar de Mello é advogado nas área tributária-empresarial, escritor de livros, artigos e professor nas referidas áreas.

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Janaina Chiaradia
Jurista, Mestre em Direito, Professora, Palestrante e Escritora.