Conheça os Fundos de Investimento Imobiliário (FII)

Janaina Chiaradia


In Loco: transmitindo informações e compartilhando experiências.

Da série: pare, olhe, invista!

Por Hildebrando Matheus Pinheiro…

Mais uma da série, que vem causando impacto na sociedade, e que, veio da troca de conversas com o profissional na área financeira, Hildebrando Matheus e seus convidados… cada qual na sua área de atuação e com seus estudos… auxiliando a sociedade na arte de saber investir, mesmo em meio a pandemia instaurada.

Vamos aos diálogos da semana, afinal, será importante que você:

Conheça os Fundos de Investimento Imobiliário (FII)

Hildebrando Matheus[1]

Giovani Balcevicz[2]

Existe uma modalidade de investimento que está atraindo vários investidores brasileiros. A característica mais marcante nesse tipo de aplicação é que o cotista (quem investiu) pode ter acesso a grandes empreendimentos imobiliários por menos de R$100,00. Para se ter uma ideia do aumento de aplicações, em 2020, a B3 (Brasil, Bolsa, Balcão) anunciou mais de 1 milhão de investidores em Fundos de Investimento Imobiliário (FII). Apesar de parecer novo, os fundos imobiliários foram criados pela lei nº 8.668/93 e são regulamentados pela Instrução CVM nº 472/08. Atualmente existem mais de 570 FIIs listados na bolsa brasileira atingindo um valor de mercado de R$108 bilhões (Jan/2021).

O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário. Cabe ao administrador, uma instituição financeira específica, constituir o fundo e realizar o processo de captação de recursos junto aos investidores através da venda de cotas.

Os recursos captados na venda das cotas poderão ser utilizados para a aquisição de imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais, bem como para a aquisição de títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário, tais como cotas de outros FIIs, Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), ações de companhias do setor imobiliário etc.

Todo FII possui um regulamento que, dentre outras disposições, determina a política de investimento do fundo. A política pode ser específica e estabelecer, por exemplo, que o FII invista apenas em imóveis prontos destinados ao aluguel de salas comerciais, ou ser genérica e permitir ao fundo adquirir imóveis prontos em geral ou em construção, os quais poderão ser alugados ou vendidos.

Com a aquisição dos imóveis, o fundo obterá renda com sua locação, venda ou arrendamento. Caso aplique em títulos e valores mobiliários, a renda se originará dos rendimentos distribuídos por esses ativos ou ainda pela diferença entre o seu preço de compra e de venda (ganho de capital). Os rendimentos auferidos pelo FII são distribuídos periodicamente aos seus cotistas. O prazo de liquidação é de D+2, a partir da data de negociação.

É importante ressaltar que ao contrário de um investidor que compra um imóvel, o cotista do FII não pode exercer qualquer direito real sobre os imóveis integrantes da carteira do fundo e não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual relativa aos imóveis.

Vantagens: Permite ao investidor aplicar em ativos relacionados ao mercado imobiliário sem, de fato, precisar comprar um imóvel. Não há a necessidade de desembolsar todo o valor normalmente exigido para investimento em um imóvel. Diversificação em diferentes tipos de ativos do mercado imobiliário (ex.: shopping centers, hotéis, residências etc.). As receitas geradas pelos imóveis (aluguéis por exemplo) ou ativos detidos pelo fundo são periodicamente distribuídas para os cotistas. O aumento nos preços dos imóveis do fundo gera aumento do patrimônio do fundo e, consequentemente, valorização do valor das suas cotas. Todo o conjunto de tarefas ligadas à administração de um imóvel fica a cargo dos profissionais responsáveis pelo fundo: busca dos imóveis, trâmites de compra e venda, procura de inquilinos, manutenção, impostos etc.

Desvantagens: O FII é constituído sob a forma de condomínio fechado, em que não é permitido ao investidor resgatar as cotas antes de decorrido o prazo de duração do fundo.

A maior parte dos FIIs tem prazo de duração indeterminado, ou seja, não é estabelecida uma data para a sua liquidação. Nesse caso, se o investidor decidir sair do investimento, somente poderá fazê-lo através da venda de suas cotas no mercado secundário. Os FIIs também podem ter uma alta volatilidade nas cotas negociadas, o que pode exigir um perfil mais arrojado no momento da escolha deste investimento.

Existe também o risco de inadimplência e o de vacância, o que poderia comprometer a rentabilidade esperada no fundo. Como uma das características dos fundos imobiliários é o investimento em ativos vinculados a imóveis (LCI ou CRA) pode também ocorrer o risco do emissor desses títulos.

 Imposto de Renda: As pessoas físicas estão isentas de imposto de renda distribuídos pelo FII, desde:

I – As cotas do Fundo de Investimento Imobiliário sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado;

II – O Fundo de Investimento Imobiliário possua, no mínimo, 50 quotistas; e

III – não será concedido ao quotista pessoa física titular de quotas que representem 10% ou mais da totalidade das quotas emitidas pelo Fundo de Investimento Imobiliário ou cujas quotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10% do total de rendimentos auferidos pelo fundo.

Rentabilidade: O IFIX é um índice de retorno total, onde é composto pelas cotas de Fundos de Investimentos Imobiliários listados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da B3 composto por 86 fundos. Para se ter uma ideia da rentabilidade das cotas, nos últimos 5 anos o IFIX demonstrou uma valorização de 32,3% em 2016, 19,4% em 2017, 5,62% em 2018, 35,98% em 2019 e -10,24% em 2020 (em razão da pandemia do novo coronavírus).

O investimento em imóveis faz parte da cultura do brasileiro. É comum vermos em propagandas na TV que o investimento mais seguro que existe é o investimento em “tijolo”. Com algumas ressalvas, isso é verdade. O investimento em imóveis tende a proteger o investidor do fantasma da inflação bem como oferecer uma renda periódica (outro sonho bem comum entre os investidores).

Os Fundos Imobiliários, como já explicitado acima, oferecem a oportunidade de o investidor aplicar seus recursos em imóveis de alto padrão, nas melhores localizações do Brasil, de forma simples e acessível. Lajes corporativas na Faria Lima, galpões logísticos em Cajamar (região metropolitana de São Paulo), shoppings centers espalhados pelo Brasil podem fazer parte do portfólio de qualquer investidor através dos FIIs.

Dentro do universo de Fundos Imobiliários, o investidor pode pesquisar e escolher o investimento que mais se adequa ao seu perfil ou ao seu momento de vida. Para aquele investidor mais arrojado ou jovem, há FIIs que investem em incorporação imobiliária, por exemplo. O investidor assume a obrigação de alocar recursos periodicamente no fundo para bancar a construção de um imóvel do “zero”. É um tipo de investimento de longo prazo e que detém mais risco, mas que busca uma taxa de retorno elevada.

Por outro lado, há FIIs que focam em locações através de um tipo menos usual de contrato, chamado atípico. Neste tipo de acordo, caso o inquilino deseje sair do imóvel antes do prazo contratado, ele terá que pagar todo o residual do contrato de uma única vez. É possível encontrar na bolsa fundos que possuem apenas este tipo de contrato em seu portfólio, com imóveis bem localizados e locados para inquilinos com elevada qualidade de crédito, somado a outras garantias, como fiança bancária. Como a distribuição de rendimentos desse tipo de FII é mais constante e menos suscetível a crises, o preço de mercado das cotas tende a responder a isso de forma menos volátil.

Dado o momento ímpar que vivemos hoje, a máxima dos investimentos de “não colocar todos os ovos na mesma cesta” se tornou mais importante do que nunca. Os Fundos Imobiliários cumprem o papel de ser opção para diversificar os investimentos e ser também uma porta de entrada para o mercado de renda variável, principalmente para aquele grande grupo de poupadores que se mantiveram na renda fixa durante os longos anos de juros altos. Seja visando valorização patrimonial, seja buscando renda periódica, os FIIs devem ser encarados como mais uma excelente opção para alocar um percentual do patrimônio do investidor (percentual esse que, repito, varia de acordo com o perfil e fase de vida). À medida que vai ganhando familiaridade e conhecimento, o investidor pode ir criando seu próprio portfolio diversificado de FIIs, englobando as diferentes estratégias já citadas anteriormente (lajes, galpões, CRIs, etc.).

Por último, vale lembrar que, diferentemente das ações, o ganho de capital obtido nos fundos imobiliários não é isento de IR para valores de venda inferiores a 20 mil reais no mês. Ou seja, mesmo que você tenha vendido apenas uma cota com lucro, este retorno positivo é tributado em 20%. Além disso, como chegamos agora no período de declaração de IR, lembre-se sempre de informar os rendimentos recebidos dos FIIs na declaração de ajuste anual. Por mais que sejam isentos, devem compor sua declaração de imposto de renda.

Como reflexão, fica a citação do presidente americano Franklin D. Roosevelt, que em meio a ‘grande depressão’ de 1929, dizia: “(…) um imóvel não pode ser perdido, roubado ou levado por ninguém. Comprado em um bom negócio, pago integralmente e gerido com cuidado razoável, é o investimento mais seguro do mundo.” A frase dita durante uma entrevista para um jornal é uma das mais utilizadas até hoje por corretores americanos quando desejam reforçar o valor inestimável do patrimônio imobiliário.

Coube também a Roosevelt conduzir o país durante a Segunda Guerra Mundial e mesmo naquele momento ele defendia o mercado: “(…) cada pessoa que investe em imóveis, em uma área crescente de um bairro próspero, adota o método mais seguro de se tornar independente financeiramente.”

[1] Administrador; possui MBA em Mercado Financeiro (FESP-PR), MBA em Gestão Financeira, Controladoria e Auditoria (FGV), Pós-graduação Internacional em Administração de Empresas (FGV) com extensão na University of Califórnia, San Diego-USA, formação em Specialist: Financial Advisory (Proseek), e especialização em Mercado Financeiro pela University Yale.

[2] Economista pela UFPR, especialista em investimentos pela ANBIMA, pós-graduado / MBA em investimentos e aplicações financeiras, pela FESP/PR, atuando no mercado financeiro há mais de cinco anos.

Fontes:

Brasil, Bolsa, Balcão. Fundos de Investimento Imobiliário. B3, 2021. Disponível em: http://www.b3.com.br/pt_br/produtos-e-servicos/rendavariavel. Acesso em: 01, março de 2021.

Clube FII. Fundos Imobiliários. Clube FII, 2021. Disponível em: https://www.clubefii.com.br. Acesso em: 04, março de 2021.

 

 

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Janaina Chiaradia
Jurista, Mestre em Direito, Professora, Palestrante e Escritora.