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Controvérsias acerca do contrato de locação por meio de plataformas digitais e os limites condominiais.

In loco: transmitindo informações e compartilhando experiênciasDa série: questões imobiliárias e urbanísticas Em ..

Janaina Chiaradia - 28 de abril de 2021, 18:04

In loco: transmitindo informações e compartilhando experiências

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Da série: questões imobiliárias e urbanísticas

Em mais uma matéria da série, dentro do In Loco, com a amiga, expert na área de Direito Imobiliário e Urbanístico, Debora de Castro da Rocha, e seus convidados, nos apresenta suas reflexões e ensinamentos... então vamos lá!

 

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Controvérsias acerca do contrato de locação por meio de plataformas digitais e os limites condominiais.

 

Debora Cristina de Castro da Rocha

 

Em decisão proferida pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul e confirmada pela 4ª turma do Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1819075, fora corroborado entendimento de que o condomínio residencial tem a liberalidade para proibir a locação através de plataformas digitais, no que se inclui o aplicativo Airbnb, dentre tantos, pois, entendeu-se que a locação pela referida plataforma, in casu, estaria configurando contrato de hospedagem e não de locação. Nesse sentido, decidiu-se que, havendo regramento na convenção do condomínio proibindo a locação do imóvel para fins comerciais, os proprietários condôminos devem respeitar o dispositivo. Há controvérsias sobre o tema, principalmente porque a questão se mostra recente e deverá ser analisada de acordo com o caso concreto.

Diante das  novas tecnologias e modalidades de prestação de serviços advindas dos novos formatos de contratação, – que não raramente preveem a utilização das  residências para trabalhos home office, concomitantemente com a possibilidade das locações ocorrerem através de plataformas digitais -, têm se tornado cada vez mais comuns as divergências entre direito de propriedade e os limites aos direitos do condômino.

As controvérsias decorrem especialmente da hipótese de a locação do imóvel ter sido celebrada através das plataformas digitais, e mais do que isso, quando a sua utilização enseja uso diverso do fim previsto em lei, qual seja, da locação residencial do imóvel. Sob o viés da doutrina, quando o assunto versa sobre a locação de imóveis para o fim residencial, tem-se que  a disposição do imóvel para tal finalidade, não possui nem de longe as características de eventualidade e transitoriedade, diferentemente da natureza das locações que ocorrem através das plataformas digitais, que têm por escopo a locação que permite apenas diárias, dentre a oferta de serviços de hospedagem, incluindo internet ilimitada, serviços de lavanderia e etc.

No REsp 1819075, ora em análise, fora constatado que a convenção de condomínio prevê expressamente que o uso das unidades deve se prestar à finalidade  residencial, de modo que a locação decorrente da utilização de plataformas digitais, tais como Airbnb, estaria afrontando a convenção e a finalidade residencial do condomínio.

Imperioso destacar que, conforme se depreende daquilo que fora afirmado na decisão, não se pode considerar que as locações na modalidade digital consistiriam ou equivaleriam àquelas que tradicionalmente celebradas através de contratos de locação, ou que se compatibilizariam, eis que, se está diante de contrato de hospedagem, se distanciando, portanto, da locação para fins residenciais, configurando assim  atividade comercial, proibida pelo condomínio residencial.

Para tanto, colaciona-se a decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul que originou o REsp de nº 1819075:

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. ABSTENÇÃO DE REALIZAR ATIVIDADE COMERCIAL DE HOSPEDAGEM NO CONDOMÍNIO. A ausência de vinculação entre os inquilinos, a reforma do apartamento no sentido criar novos quartos e acomodar mais pessoas, a alta rotatividade de pessoas e o fornecimento de serviços é suficiente para caracterizar contrato de hospedagem. No caso concreto, caracterizado o contrato de hospedagem, atividade comercial proibida pela convenção condominial, impõe-se a manutenção da sentença de procedência do pedido cominatório formulado pelo condomínio, ficando vedado aos réus exercerem o referido comércio. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70075939884, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Julgado em 26/07/2018).

(TJ-RS - AC: 70075939884 RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Data de Julgamento: 26/07/2018, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 02/08/2018

A respeito do tema, a Lei de locações (8.245/91), em seu artigo 48, dispõe que:

“Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Em contrapartida, o doutrinador Silvio de Salvo Venosa refere-se ao contrato de locação por temporada nos seguintes termos:

Como existe um prazo determinado para essa modalidade de locação, noventa dias, há necessidade de contrato escrito. A locação verbal não pode reger essa situação, já que fica subordinada ao art. 47... Ademais, o parágrafo único do dispositivo se refere ao rol de imóveis e utensílios que devem integrar o contrato, o que reforça a necessidade do pacto por escrito. Possui graduação em Direito pelo Centro Universitário Curitiba (2010), advogada fundadora do escritório DEBORA DE CASTRO DA ROCHA ADVOCACIA, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso; Doutoranda em Direito Empresarial e Cidadania do Centro Universitário Curitiba; Mestre em Direito Empresarial e Cidadania pelo Centro Universitário Curitiba; Pós-graduada em Direito e Processo do Trabalho e em Direito Constitucional pela Academia Brasileira de Direito Constitucional (ABDConst) e Pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD); Professora da pós-graduação do curso de Direito Imobiliário, Registral e Notarial do UNICURITIBA, Professora da Escola Superior da Advocacia (ESA), Professora da Pós-graduação da Faculdade Bagozzi e de Direito e Processo do Trabalho e de Direito Constitucional em cursos preparatórios para concursos e para a OAB; Pesquisadora do CNPQ pelo UNICURITIBA; Pesquisadora do PRO POLIS do PPGD da UFPR; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018, Vice presidente da Comissão de Fiscalização, Ética e Prerrogativas da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018; Membro da Comissão de Direito Imobiliário e da Construção da OAB/seção Paraná triênio 2013/2015 e 2016/2018; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Associação Brasileira de Advogados (ABA) Curitiba; Membro da Comissão de Direito à Cidade da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão do Pacto Global da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão de Direito Ambiental da OAB/seção Paraná; Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário - IBRADIM; Segunda Secretária da Associação Brasileira de Mulheres de Carreira Jurídica (ABMCJ); Palestrante, contando com grande experiência e com atuação expressiva nas áreas do Direito Imobiliário, Urbanístico, Civil, Família e do Trabalho, possuindo os livros Reserva Legal: Colisão e Ponderação entre o Direito Adquirido e o Meio Ambiente Ecologicamente Equilibrado e Licenciamento Ambiental Irregularidades e Seus Impactos Socioambientais e vários artigos publicados em periódicos, capítulos em livros e artigos em jornais de grande circulação, colunista dos sites YesMarilia e  do SINAP/PR na coluna semanal de Direito Imobiliário e Urbanístico do site e do programa apresentado no canal 5 da NET - CWB TV.

Possui graduação em Direito pela Universidade Positivo (2019), advogada no escritório DEBORA DE CASTRO DA ROCHA ADVOCACIA, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso; Pós-graduanda em Direito Imobiliário na Escola Paulista de Direito (EPD).  E-mail: camila.dcr.adv@gmail.com.

Condomínios residenciais podem impedir uso de imóveis para locação pelo Airbnb, decide Quarta Turma. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/20042021-Condominios-residenciais-podem-impedir-uso-de-imoveis-para-locacao-pelo-Airbnb--decide-Quarta-Turma.aspx Acesso em: 21/04/2021.