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Hipoteca e sua a ineficácia em relação ao adquirente de boa-fé

In loco: transmitindo informações e compartilhando experiênciasDa série: questões imobiliárias e urbanísticas Em ..

Janaina Chiaradia - 10 de maio de 2021, 18:05

In loco: transmitindo informações e compartilhando experiências

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Da série: questões imobiliárias e urbanísticas

Em mais uma matéria da série, dentro do In Loco, com a amiga, expert na área de Direito Imobiliário e Urbanístico, Debora de Castro da Rocha, e seus convidados, nos apresenta suas reflexões e ensinamentos... então vamos lá!

Hipoteca e sua a ineficácia em relação ao adquirente de boa-fé

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Debora Cristina de Castro da RochaA hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora; havendo transferência, por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre “os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado” (art. 22 da Lei n. 4.864/1965), sendo ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto. Assim foi estruturado o sistema e assim deve ser aplicado, especialmente para respeitar os interesses do terceiro adquirente de boa-fé, que cumpriu com todos os seus compromissos e não pode perder o bem que lisamente comprou e pagou em favor da instituição que, tendo financiado o projeto de construção, foi negligente na defesa do seu crédito perante a sua devedora, deixando de usar dos instrumentos próprios e adequados previstos na legislação específica desse negócio.

Importante destacar que, tanto nos casos de aquisição à vista, quanto naqueles em que o imóvel é financiado juntamente a instituição financeira, não se pode admitir a incidência dos efeitos provenientes da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, cabendo ao consumidor unicamente a obrigação pelo pagamento do crédito disponibilizado pelo Banco correspondente ao financiamento imobiliário.

A presente análise decorre justamente da necessidade de elucidação de dúvidas relacionadas à segurança jurídica do consumidor que ao se deparar com uma situação como a relatada, deve antes de mais nada, ter inequívoca ciência de que o seu direito em relação ao imóvel permanecerá incólume, mesmo diante da flagrante irresponsabilidade que pode advir da conduta da parte contrária. Contudo, insta salientar que, revela-se imperioso o acompanhamento jurídico durante todas as etapas da aquisição imobiliária, a fim de se evitar situações como essas, ou então, antecipar-se na busca de soluções breves e favoráveis ao adquirente.

A Súmula 308 do STJ, juntamente à base teórica que a envolve, garante uma segurança que deveria ser óbvia ao consumidor, pois as relações jurídicas devem ser exercidas sempre pautadas no princípio da boa-fé. Portanto, se uma construtora comercializa unidades de determinado empreendimento, negligenciando seus deveres obrigacionais para com o agente financiador, está flagrantemente descumprindo as suas obrigações contratuais com o adquirente, em clara hipótese de quebra do dever de exercício da boa-fé nas relações estabelecidas, e por via de consequência, disseminando uma imagem negativa para o mercado imobiliário.

Certo que em hipótese alguma pode-se admitir a atuação com negligência por parte de construtores e incorporadores, no sentido de haver a comercialização de imóveis com terceiros e a percepção do pagamento em decorrência da comercialização, sem que sejam cumpridas as obrigações junto a instituição financeira, pois situações como essas impedem a transferência dos imóveis aos adquirentes, bem como o pleno exercício dos seus direitos de propriedade.

As construtoras ao obterem créditos junto aos bancos, estão também assumindo a responsabilidade de cumprir com o pagamento futuro, liquidando a dívida junto ao financiador, fato que torna impossível que a responsabilidade se transmita a terceiros. Em paralelo, não seria possível que a instituição financeira cobrasse de terceiro, dívida contraída por outrem, com isso, se torna obrigatória a baixa da hipoteca do imóvel já quitado, a fim de propiciar a transferência da titularidade do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Por fim, cabe a ponderação de que nas relações imobiliárias todas as partes dependem umas das outras, neste caso, as construtoras dependem do crédito disponibilizado pela instituição financeira, bem como dos adquirentes para alienarem seus imóveis. O agente financeiro, por sua vez, necessita da restituição dos valores concedidos e o consumidor espera que o empreendimento seja finalizado e sua unidade seja entregue, conforme entabulado no contrato. Diante disso, deve-se buscar o maior equilíbrio e a maior transparência possível entre as partes envolvidas, pois somente assim será possível evitar situações como a abordada.

 

Possui graduação em Direito pelo Centro Universitário Curitiba (2010), advogada fundadora do escritório DEBORA DE CASTRO DA ROCHA ADVOCACIA, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso; Doutoranda em Direito Empresarial e Cidadania do Centro Universitário Curitiba; Mestre em Direito Empresarial e Cidadania pelo Centro Universitário Curitiba; Pós-graduada em Direito e Processo do Trabalho e em Direito Constitucional pela Academia Brasileira de Direito Constitucional (ABDConst) e Pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD); Professora da pós-graduação do curso de Direito Imobiliário, Registral e Notarial do UNICURITIBA, Professora da Escola Superior da Advocacia (ESA), Professora do Curso de Pós-graduação em Direito Imobiliário Aplicado do Grupo Kroton Educacional, Professora da Pós-graduação da Faculdade Bagozzi e de Direito e Processo do Trabalho e de Direito Constitucional em cursos preparatórios para concursos e para a OAB; Pesquisadora do CNPQ pelo UNICURITIBA; Pesquisadora do PRO POLIS do PPGD da UFPR; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018, Vice presidente da Comissão de Fiscalização, Ética e Prerrogativas da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018; Membro da Comissão de Direito Imobiliário e da Construção da OAB/seção Paraná triênio 2013/2015 e 2016/2018; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Associação Brasileira de Advogados (ABA) Curitiba; Membro da Comissão de Direito à Cidade da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão do Pacto Global da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão de Direito Ambiental da OAB/seção Paraná; Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário - IBRADIM; Segunda Secretária da Associação Brasileira de Mulheres de Carreira Jurídica (ABMCJ); Palestrante, contando com grande experiência e com atuação expressiva nas áreas do Direito Imobiliário, Urbanístico, Civil, Família e do Trabalho, possuindo os livros Reserva Legal: Colisão e Ponderação entre o Direito Adquirido e o Meio Ambiente Ecologicamente Equilibrado e Licenciamento Ambiental Irregularidades e Seus Impactos Socioambientais e vários artigos publicados em periódicos, capítulos em livros e artigos em jornais de grande circulação, colunista dos sites YesMarília e do SINAP/PR na coluna semanal de Direito Imobiliário e Urbanístico do site e do programa apresentado no canal 5 da NET - CWB TV, na Rádio Blitz.net e na Central TV HD no canal 525 da Net.

Graduado em Direito pela Universidade Estácio de Sá, Pós-graduando em Direito Imobiliário, Notarial e Registral pela Pontifícia Universidade Católica do Paraná (PUC/PR) e Assistente Jurídico no escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia. E-mail: abner.dcr.adv@gmail.com

Apelação Cível Nº 70076792118, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 26/04/2018). (TJ-RS - AC: 70076792118 RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Data de Julgamento: 26/04/2018, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 02/05/2018

Súmula 308 do STJ > disponível em : https://www.stj.jus.br/docs_internet/revista/eletronica/stj-revista-sumulas-2011_24_capSumula308.pdf