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Da série: questões imobiliárias e urbanísticas

Em mais uma matéria da série, dentro do In Loco, com a amiga, expert na área de Direito Imobiliário e Urbanístico, Debora de Castro da Rocha, e seus convidados, nos apresenta suas reflexões e ensinamentos… então vamos lá!

 

Integralização de bens imóveis no capital social da pessoa jurídica – aspectos tributários, registrais e societários

 

Debora de Castro da Rocha. Naquele julgamento, assinalou-se que o estabelecimento do capital social, assim compreendido como os recursos a serem expendidos pelos sócios para a formação do primeiro patrimônio social, necessários para a constituição da sociedade, e o modo pelo qual se dará a sua integralização, consubstanciam elementos essenciais à confecção do contrato social (art. 997, III e IV, do Código Civil).

3         DA DECLARAÇÃO DE ATIVIDADE PREDOMINANTE DA SOCIEDADE COMO MEIO DE SE EVITAR A INCIDENCIA DE ITBI

Portanto, diante da exigência legal consolidada pela jurisprudência, em se transferir para a sociedade a propriedade do imóvel perante o competente Registro de Imóveis, há de ser considerado, quando da transferência das propriedades, que os municípios solicitam uma declaração, ou uma apresentação de documentação inicial que comprove que as atividades da empresa não são predominantemente imobiliárias, justamente pela ressalva feita no § 2º, I, do art. 156 da Constituição Federal, que exclui da hipótese de imunidade, as transferências realizadas a adquirentes cuja atividade preponderante for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.

Tal exigência decorre do fato de o ITBI possuir uma imunidade específica, cuja hipótese se dá quando da transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, e sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil, por força do § 2º, I, do indigitado art. 156 da CF.Assim, torna-se interessante diante do caso concreto, que os sócios optem por realizar o capital social da sociedade mediante a integralização de imóveis, aproveitando-se da imunidade.

4         DA MAIOR SEGURANÇA JURÍDICA EM SE INTEGRALIZAR OS IMÓVEIS COMO CAPITAL SOCIAL EM DETRIMENTO DA INTEGRALIZAÇÃO COMO PATRIMÔNIO LÍQUIDO

Ainda que o texto expresso da Constituição Federal evidencie que a operação de transmissão de imóveis ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital é imune (para fins de ITBI), quando a atividade preponderante da pessoa jurídica não for imobiliária, independentemente se parte do valor aportado for destinado para a conta de reserva de capital, se mostra com maior segurança jurídica, a integralização dos imóveis como capital social em detrimento da integralização como patrimônio líquido.

É possível se constatar tal assertiva no entendimento do Supremo Tribunal Federal, quando em sede de repercussão geral no julgamento do RE 796.376/SC, decidiu que incide Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de imóveis ao patrimônio de pessoas jurídicas nos casos em que o valor do imóvel exceder o (valor do) capital social integralizado.

Veja-se que a Constituição Federal não faz qualquer menção à proporção entre o valor do imóvel que foi ou será transferido e o capital social da sociedade que recebeu ou receberá o imóvel. O requisito principal para o reconhecimento da imunidade está relacionado à preponderância da atividade, calculada com base na receita operacional da pessoa jurídica.

Assim, se um imóvel for transferido por uma operação de aumento de capital para uma pessoa jurídica, a operação de integralização não estará sujeita ao ITBI, dada a imunidade prevista na Constituição Federal. Todavia, conforme entendimento exarado, caso os valores referentes aos imóveis, se destinados para a conta de reserva de capital que compõe o patrimônio líquido da sociedade, a diferença estaria sujeita ao ITBI.

Logo, se chega à conclusão de que a integralização de bem imóvel à sociedade empresária, por segurança jurídica, deve preferencialmente ser transferido a título de capital social, pois se um imóvel for transferido para o aumento de capital para uma pessoa jurídica, a integralização não estará sujeita ao ITBI, mas se integralizado como patrimônio liquido poderá sofrer a incidência, conforme entendimento da nossa suprema corte.

5         DA CORRETA DETERMINAÇÃO DOS VALORES DOS IMÓVEIS A SEREM INTEGRALIZADOS COMO MEIO DE SE EVITAR O GANHO DE CAPITAL

Não restam dúvidas quanto a imunidade tributária referente ao ITBI prevista na Constituição Federal, todavia, além disso, necessária se faz a correta determinação dos valores dos imóveis a serem integralizados como meio de se evitar, quando possível, o ganho de capital, que incidirá na cobrança do respectivo tributo, incidindo sobre a diferença entre o valor originário e o valor final após a transferência.

A respeito do ganho de capital, o artigo 23 da Lei 9.249/95, assim dispõe: “as pessoas físicas poderão transferir a pessoas jurídicas, a título de integralização de capital, bens e direitos pelo valor constante da respectiva declaração de bens ou pelo valor de mercado” (caput).

“se a entrega for feita pelo valor constante da declaração de bens, as pessoas físicas deverão lançar nesta declaração as ações ou quotas subscritas pelo mesmo valor dos bens ou direitos transferidos” (parágrafo 1º). Por outro lado, “se a transferência não se fizer pelo valor constante da declaração de bens, a diferença a maior será tributável como ganho de capital” (parágrafo 2º).

Para se evitar o ganho de capital é cediço, portanto, que, as transferências dos imóveis para as pessoas jurídicas devem ser feitas pelo valor constante da declaração de imposto de renda (faculdade prevista no artigo 23 da Lei n° 9.249/95). Pois, o imóvel detido pela pessoa física deixa de constar em sua declaração, passando a constar cotas/ações de sociedade pelo mesmo valor do imóvel. Não há ganho para a pessoa física, que apenas “troca” um bem pelo outro.

6         CONCLUSÃO

Posta assim a questão, possível se revela concluir que, na hipótese de integralização de imóveis no capital da pessoa jurídica, a necessidade de se buscar as melhores alternativas em termos de tomada de decisão deve contemplar obrigatoriamente os aspectos societários, tributários e registrais. Além disso, devem ser elencados critérios de tempo e fiscais, sempre sob o prisma da segurança jurídica, visando assim adotar um planejamento a partir da análise dos riscos na tomada de decisões, para que ao fim, seja definida a melhor estratégia para a resolução da problemática que demandará a análise pormenorizada do caso concreto.

Possui graduação em Direito pelo Centro Universitário Curitiba (2010), advogada fundadora do escritório DEBORA DE CASTRO DA ROCHA ADVOCACIA, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso; Mestre em Direito Empresarial e Cidadania pelo Centro Universitário Curitiba; Pós-graduada em Direito e Processo do Trabalho e em Direito Constitucional pela Academia Brasileira de Direito Constitucional (ABDConst) e Pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD); Professora da pós-graduação do curso de Direito Imobiliário, Registral e Notarial do UNICURITIBA, Professora da Escola Superior da Advocacia (ESA), Professora do Grupo Kroton na Pós-Graduação de Direito Imobiliário Aplicado; Professora da Pós-graduação da Faculdade Bagozzi e de Direito e Processo do Trabalho e de Direito Constitucional em cursos preparatórios para concursos e para a OAB; Pesquisadora do CNPQ pelo UNICURITIBA; Pesquisadora do PRO POLIS do PPGD da UFPR; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018, Vice presidente da Comissão de Fiscalização, Ética e Prerrogativas da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018; Membro da Comissão de Direito Imobiliário e da Construção da OAB/seção Paraná triênio 2013/2015 e 2016/2018; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Associação Brasileira de Advogados (ABA) Curitiba; Membro da Comissão de Direito à Cidade da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão do Pacto Global da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão de Direito Ambiental da OAB/seção Paraná; Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM; Segunda Secretária da Associação Brasileira de Mulheres de Carreira Jurídica (ABMCJ); Palestrante, contando com grande experiência e com atuação expressiva nas áreas do Direito Imobiliário, Urbanístico, Civil, Família e do Trabalho, possuindo os livros Reserva Legal: Colisão e Ponderação entre o Direito Adquirido e o Meio Ambiente Ecologicamente Equilibrado e Licenciamento Ambiental Irregularidades e Seus Impactos Socioambientais e vários artigos publicados em periódicos, capítulos em livros e artigos em jornais de grande circulação, colunista dos sites YesMarilia e  do SINAP/PR na coluna semanal de Direito Imobiliário e Urbanístico do site e do programa apresentado no canal 5 da NET – CWB TV.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.743.088 – PR (2017/0251311-8): O registro do título no registro de imóveis não pode ser substituído pelo registro do contrato social na Junta Comercial: “O contrato social, que estabelece a integralização do capital social por meio de imóvel indicado pelo sócio, devidamente inscrito no registro público de empresas mercantis, não promove a incorporação do bem à sociedade; constitui, sim, título translativo hábil para proceder à transferência da propriedade, mediante registro, perante o cartório de registro de imóveis em que se encontra registrada a matrícula do imóvel”.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.743.088 – PR (2017/0251311-8): “Em se tratando de imóvel, como se dá no caso dos autos, a incorporação do bem à sociedade empresarial haverá de observar, detidamente, os ditames do artigo 1.245 do Código Civil, que dispõe: transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no registro de imóveis”.

Brasil. Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995. Altera a legislação do imposto de renda das pessoas jurídicas, bem como da contribuição social sobre o lucro líquido, e dá outras providências. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9249.htm > Acesso em: 12 nov. 2020.