Janaina Chiaradia

In loco: transmitindo informações e compartilhando experiências

Da série: questões imobiliárias e urbanísticas

Em mais uma matéria da série, dentro do In Loco, com a amiga, expert na área de Direito Imobiliário e Urbanístico, Debora de Castro da Rocha, e seus convidados, nos apresenta suas reflexões e ensinamentos… então vamos lá!

NBR 12.721/2006 – considerações acerca da avaliação dos custos unitários de construção no registro da incorporação imobiliária

Debora Cristina de Castro da Rocha.

Nesse sentido, preleciona o parágrafo único, do art. 28, da Lei 4.591/64, que:

“… Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.

A Lei 4.591/64 (Lei dos Condomínios e das Incorporações), impõe exigências consubstanciadas, especialmente nos artigos 28, 31, 32, 39, 48, 51, 53, 54, 55, 59, 60, 65 e 66, com o propósito de definir as responsabilidades dos diversos participantes das incorporações e as condições técnicas e econômicas em que estas se realizam, para a alienação (venda) total ou parcial da edificação ou conjunto de edificações, denominada como “lei dos condomínios e incorporações”, atribuiu à Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) o dever de desenvolver uma norma técnica que estabelece critérios e métodos para a elaboração das incorporações imobiliárias, daí se dera a criação da NB-140/65, a posteriori denominada NBR-12.721/92.

Em seus critérios, a NB-140/65 trouxe o conceito do “Custo Unitário Básico – (CUB)” como justificativa à sua metodologia, de onde surgiu também o conceito de “área equivalente”, utilizado atualmente na individualização das áreas e custos das unidades autônomas e para o cálculo simplificado dos custos de construção, com a aplicação do critério de proporcionalidade das áreas equivalentes de construção mediante planilhas de cálculo:

  1. a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção (devidamente registrado);
  2. b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos, de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
  3. c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
  4. d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
  5. e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de área construída;
  6. f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
  7. g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do artigo 53, desta lei;
  8. h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do artigo 53, com base nos custos unitários referidos no artigo 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
  9. i) discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

O registro de incorporação garante à construção do imóvel sua conformidade com os parâmetros da lei, o que a torna devidamente validada para a comercialização. Sem ele, qualquer transação imobiliária pelo instituto da incorporação, torna-se ilegal.

Basicamente, o Memorial de Incorporação deve trazer em si, todos os detalhes referentes à infraestrutura do empreendimento, no que se incluem caraterísticas e dimensões relevantes à aprovação e avaliação do empreendimento. Ademais, o documento também conta com o memorial descritivo em seu anexo, que pormenoriza os materiais, acabamentos e estruturas a serem utilizados na construção.

As Normas Brasileiras que constituem regras e diretrizes sobre certo material, produto, processo ou serviço, são concebidas e gerenciadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). O objetivo das NBR’s é o incremento da segurança do processo e a qualidade do produto final.

A particularização da unidade depende do assento da incorporação no Registro de Imóveis, do projeto aprovado pelas autoridades (art. 32, alínea d); da discriminação das áreas de construção (art. 32, alínea c) e do memorial descritivo das especificações (art. 32, alínea g). O sistema comparativo inicia-se no lançamento da incorporação, quando a lei obriga à uma avaliação do custo global da obra, a qual deve ser entendida como o custo perfunctoriamente avaliado da edificação, nele incluídas todas as despesas relativas às obras complementares e necessárias à colocação do empreendimento em condições de uso.

Em razão da inexistência de projeto construtivo consolidado, na fase inicial do processo, a avaliação supramencionada deve ser realizada através de um procedimento matemático simplificado e a partir dos “custos unitários básicos”, popularmente conhecido como CUB, fornecidos, para o metro quadrado, pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil. Em consequência, e somente para os efeitos de cálculo desses “custos unitários básicos”, cabe, nesse estágio, a consideração de um número reduzido de projetos-padrão.

Incorporado o empreendimento, a lei determina a inserção de orçamento da construção, nos contratos do empreendimento com as construtoras (arts. 59 e 60). Os orçamentos devem ser realizados com o emprego das composições de custo, de uso corrente ou homologados pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil. Consideram-se composições de uso corrente aquelas publicadas em livros ou revistas.

Diante dos subsídios conferidos pela NBR 12.721/2006 se torna possível elaborar a estimativa dos custos de construção que devem ser arquivados no Registro Geral de Imóveis pelo incorporador, com a observância dos quadros III e IV, e a partir dos “custos unitários básicos” correspondentes aos projetos-padrão definidos pela Norma e mensalmente divulgados pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil e das áreas de construção.

/Diante da importância da elaboração dos quadros da NBR 12.721/2006, imprescindível se revela a atenção do Incorporador para a sua elaboração, pois eventuais erros podem gerar atrasos no lançamento de empreendimentos, inseguranças jurídica e financeira à incorporação.

Quando se trata de erros na elaboração dos quadros, podem ser considerados: (i) a utilização de projetos não legalizados na prefeitura; (ii) erro no levantamento das áreas (privativas, de uso comum e globais); (iii) erro de notação do coeficiente de proporcionalidade ou fração ideal; (iv) interpretação equivocada no tratamento de empreendimentos mistos (residencial & comercial); (v) má interpretação sobre as áreas acessórias; (vi) erro de enquadramento do empreendimento com relação ao projeto-padrão (CUB a ser adotado); (vii) erro no momento de transferência dos dados levantados em planta para as planilhas.

Algumas consequências decorrentes de erros na elaboração dos quadros podem ser gravosas, causando: (i) atraso no lançamento (vendas) do empreendimento; (ii) modificação no valor do patrimônio dos condôminos; (iii) prejuízos ao proprietário ou ao erário relativos ao pagamento de impostos (ITBI e IPTU); (iv) prejuízos ao incorporador ou ao erário relativos à quitação do INSS da obra e o recolhimento dos impostos federais relativos ao ganho de capital; (v) desequilíbrio no rateio das despesas condominiais entre os condôminos; (vi) variação do valor real dos imóveis que pode dificultar a concessão de financiamento ao consumidor Possui graduação em Direito pelo Centro Universitário Curitiba (2010), advogada fundadora do escritório DEBORA DE CASTRO DA ROCHA ADVOCACIA, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso; Doutoranda em Direito Empresarial e Cidadania do Centro Universitário Curitiba; Mestre em Direito Empresarial e Cidadania pelo Centro Universitário Curitiba; Pós-graduada em Direito e Processo do Trabalho e em Direito Constitucional pela Academia Brasileira de Direito Constitucional (ABDConst) e Pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD); Professora da pós-graduação do curso de Direito Imobiliário, Registral e Notarial do UNICURITIBA, Professora da Escola Superior da Advocacia (ESA), Professora do Curso de Pós-graduação em Direito Imobiliário Aplicado do Grupo Kroton Educacional, Professora da Pós-graduação da Faculdade Bagozzi e de Direito e Processo do Trabalho e de Direito Constitucional em cursos preparatórios para concursos e para a OAB; Pesquisadora do CNPQ pelo UNICURITIBA; Pesquisadora do PRO POLIS do PPGD da UFPR; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018, Vice presidente da Comissão de Fiscalização, Ética e Prerrogativas da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018; Membro da Comissão de Direito Imobiliário e da Construção da OAB/seção Paraná triênio 2013/2015 e 2016/2018; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Associação Brasileira de Advogados (ABA) Curitiba; Membro da Comissão de Direito à Cidade da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão do Pacto Global da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão de Direito Ambiental da OAB/seção Paraná; Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM; Segunda Secretária da Associação Brasileira de Mulheres de Carreira Jurídica (ABMCJ); Palestrante, contando com grande experiência e com atuação expressiva nas áreas do Direito Imobiliário, Urbanístico, Civil, Família e do Trabalho, possuindo os livros Reserva Legal: Colisão e Ponderação entre o Direito Adquirido e o Meio Ambiente Ecologicamente Equilibrado e Licenciamento Ambiental Irregularidades e Seus Impactos Socioambientais e vários artigos publicados em periódicos, capítulos em livros e artigos em jornais de grande circulação, colunista dos sites YesMarilia e  do SINAP/PR na coluna semanal de Direito Imobiliário e Urbanístico do site e do programa apresentado no canal 5 da NET – CWB TV, na Rádio Blitz.net e na Central TV HD no canal 525 da Net.

Idem.