Os dilemas dos: imóveis rurais e contratos agrários

Janaina Chiaradia


In loco: transmitindo informações e compartilhando experiências

Nas entrelinhas do Direito, por André Cesar de Mello

 

Iniciando o fim de semana, e uma matéria, reservada para ontem, sexta-feira, é destaque na data de hoje, da série “nas entrelinhas do Direito”, afinal, precisamos refletir:

Falar, pensar e refletir, em prol de muito trabalho:

 

O DIREITO NO DIA A DIA DO AGRONEGÓCIO, MAS SEM JURIDIQUÊS: IMÓVEIS RURAIS E CONTRATOS AGRÁRIOS.

 

Por André Cesar de Mello, Eriton Augusto Popiu e Luiz Carlos Mendes Junior.

 

Na semana passada falamos sobre aspectos iniciais do agronegócio e a importância do empresário do campo atentar-se a aspectos jurídicos, como o Código Florestal, a relação trabalhista, a responsabilidade civil (indenizações), dentre outros. Imaginamos que a importância desses pontos está bem clara ao(à) amigo(a) leitor(a). É um passo necessário para que possamos entender um pouco mais sobre os imóveis rurais e contratos de parceria no agronegócio, o que é muitíssimo comum em todas as áreas do país.

Dada a necessária ampliação da demanda por alimentos no futuro, torna-se corriqueiro esse tipo de contratação, sendo essencial a expansão das áreas agricultáveis não apenas em relação à abertura de novas espaços, mas quanto à incorporação de propriedades objetivando a otimização das culturas pela implementação de novas tecnologias. Quer dizer: tanto para o crescimento dos negócios quanto para a maior demanda cotidiana por comida, é necessário atentar-se a esse tema.

E, de começo, é importante que se tenha em mente a necessidade da formalização de compromissos de compra e venda no caso dos imóveis rurais, com os trâmites e verificações necessárias aptas a demonstrar a idoneidade do imóvel e de quem o vende/compra, oferecendo a necessária segurança jurídica ao comprador e ao vendedor.

E isso é evidente, porque, se o imóvel tem débito de imposto sobre a propriedade territorial rural (ou seja, é o ITR, que é a versão do IPTU para o âmbito rural), essa dívida acompanha quem o comprou também. E, se o vendedor possuía dívidas já constituídas e vendeu o imóvel, essa negociação pode ser anulada/nulificada por quem é credor do atual vendedor sob o argumento de fraude a credores/execução. Ou seja: quem está comprando pode pagar e não receber. Também deve ser analisados os antigos proprietários do imóvel pelas mesmas razões.

E, por outro lado, no caso de utilização temporária do imóvel? Nesse caso se tem a figura dos produtores não proprietários que, para terem acesso ao meio de produção (terra rural), utilizam-se de outros imóveis rurais arrendados ou por parceria tendo como instrumento os contratos agrários, os quais possuem previsão inicialmente no Estatuto da Terra.

É claro que contratempos ocorrem e são comuns demandas judiciais baseadas no rompimento contratual por uma das partes, por exemplo, momento no qual muitas vezes o produtor (aquele que utiliza a sua terra ou de outro para produzir) é surpreendido pela ausência de elementos básicos nos contratos celebrados que o protegem. Isso ocorre porque muitas vezes o rigor contratual é deixado de lado na hora dessas transações, quando tudo parece fácil e as pessoas possuem interesse comercial comuns, o que radicalmente muda quando surge um interesse comercial mais vantajoso e há conflito. O que queremos dizer com isso? No começo todos estão felizes, se abraçando e tomando bons drinks, mas quando a produção não é a esperada ou é deixado de pagar o arrendamento por parte de quem usa a terra, só por exemplo, o jogo vira e a execução desses valores deve estar embasada em um bom contrato realizado. Sem isso a chance de êxito diminui. Aí é que surge a necessidade da informação e amparo jurídico.

E quais seriam os tipos de contrato agrário?

São os contratos, em regra, de arrendamento e a parceria. As suas finalidades são de aquisição do direito de posse ou uso temporário da terra entre proprietário e terceiro (produtor). Nesses contratos, o terceiro seria a pessoa que exerce qualquer atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista no referido imóvel. Ou seja: de um lado existe o dono da terra e dos meios de produção; do outro há o produtor.

No arrendamento rural, primeira modalidade, o proprietário cede a outro o uso e o gozo do imóvel rural, por tempo determinado ou não, podendo ser todo o imóvel ou parte dele, sendo possível incluir ainda demais benfeitorias da propriedade ou não. Apenas para compreender, as benfeitorias são acréscimos ao principal (terra) e são divididas em 1) necessárias (conserto de telhado urgente ou irrigação, por exemplo), 2) úteis (curva de nível para plantação de diferentes elementos, como soja e cana, exemplificando) e 3) voluptuárias (piscina, área de lazer, piscina, dentre outros).

Importante mencionar que nessa modalidade o proprietário não se submete ao risco; ou seja, o arrendatário (produtor) é quem assume todos os riscos da atividade e garante o pagamento da quantia prevista a título de arrendamento. A relação é simples: um tem a propriedade e a arrenda, enquanto o outro paga para isso e tem o direito de utilizá-la. Está claro, não é mesmo? Óbvio: é relevantíssimo que o contrato preveja tais limitações e previsões de responsabilidade, sob pena de gerar enorme embate judicial que, grande parte das vezes, apenas gera prejuízos para todas as partes.

E quais seriam os princípios/bases que norteiam o Estatuto da Terra, poderiam perguntar os nossos leitores. Principalmente são: 1) os prazos de arrendamento terminarão sempre depois de ultimada a colheita, inclusive a de plantas forrageiras temporárias cultiváveis, exceto no caso de retardamento, situação que possui regras próprias; 2) o arrendatário, para iniciar qualquer cultura cujos frutos não possam ser recolhidos antes de terminado o prazo de arrendamento, deverá ajustar com o arrendador (titular da terra) a forma de pagamento do uso da terra por esse prazo excedente. 3) o arrendatário (quem usa a terra) terá preferência em renovar o arrendamento; 4) Poderá ser avençada cláusula que permita a substituição de área arrendada por outra equivalente no mesmo imóvel rural, desde que respeitadas as condições de arrendamento e os direitos do arrendatário. Há outras, mas essas são as principais.

Outra modalidade prevista legalmente consiste no contrato de parceria rural, em que o arrendatário se obriga a ceder ao arrendante, por tempo determinado ou não, o uso específico de imóvel rural (total ou parcial), incluindo outras benfeitorias ou não. Nessa modalidade, os riscos são partilhados entre ambos.

E o leitor questionaria: Mas Eriton, Luiz, André, qual a diferença entre eles? A diferença entre contrato de parceria e arrendamento rural é a seguinte: no primeiro, há um pagamento de um preço certo e líquido, independentemente de riscos ou lucro de ambas as partes. O segundo, por outro lado, funciona de modo parecido a uma sociedade de capital e trabalho, em que há partilha dos lucros e responsabilidades. Capito, caro lettore?

Essa modalidade de contrato de parceria encontra os seguintes princípios norteadores: 1) o prazo dos contratos de parceria, se não houver previsão contratual, será de no mínimo de três anos. Expirado o prazo, se o proprietário não quiser explorar diretamente a terra por conta própria, o parceiro terá preferência para firmar novo contrato de parceria; 2) deverá haver ainda normatização quanto à quota-limite do proprietário na participação dos frutos, aos prazos mínimos de duração e os limites de vigência segundo os vários tipos de atividade agrícola, assim como das bases para as renovações convencionadas e das formas de extinção ou rescisão contratuais. Também deve haver previsão em relação aos direitos e obrigações referentes às indenizações por benfeitorias levantadas com consentimento do proprietário e aos danos substanciais causados pelo parceiro por práticas predatórias na área de exploração ou nas benfeitorias, nos equipamentos, ferramentas e implementos agrícolas a ele cedidos.

Vamos consolidar o que é de fato uma parceria rural? É o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a arrendar para a outra, por tempo determinado ou não, o uso específico de imóvel rural (total ou parcial), podendo incluir benfeitorias e/ou outras facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa vegetal ou mista. Também pode prever a entrega de animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal. E isso tudo pode ocorrer por meio de partilha, isolada ou cumulativamente, dos riscos de imprevistos, dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem, observados os limites percentuais legalmente previstos e as variações de preço dos frutos obtidos na exploração do empreendimento rural.

Também é possível estabelecer a prefixação, em quantidade ou volume, do montante da participação do proprietário, desde que, ao final do contrato, seja realizado o ajustamento do percentual pertencente ao proprietário de acordo com a produção gerada. Também se pode dizer que eventual adiantamento do montante prefixado não descaracteriza o contrato de parceria: é só uma antecipação do devido posteriormente, devendo constar uma cláusula nesse sentido.

O que se quer dizer com este texto, lendo em conjunto com a primeira coluna publicada em 10/01/2020[1], é que o empresário do agronegócio deve sempre ter ao seu lado orientação jurídica para a realização de suas negociações, sobretudo porque esse ramo possui contratos e tratativas completamente específicas para a área. Diferencia-se muito da indústria ou do ramo de transporte de passageiros, por exemplo.

Lembremos que este texto, assim como os demais, é um convite à melhoria, ao desenvolvimento e ao crescimento. O empresário do agronegócio possui diversas informações em sua mente e, necessariamente, deve consultar uma assessoria jurídica para acompanhar-lhe em suas negociações, sobretudo porque, nos dias atuais, a globalização e a era da informação tem atingido fortemente a área rural com, por exemplo, tratores guiado exclusivamente por GPS e drones sobre as áreas de plantio. Já imaginaram isso acontecendo alguma vez na vida?

A relevância da agricultura é tão relevante que tomamos este espaço para citar uma frase da agricultora Maria Regina Mendes Nogueira, de Minas Gerais, segundo a qual: “A vida é uma semente, que precisa ser plantada. Nas mãos do agricultor, ela será germinada”.

Um caloroso abraço a todos os nossos(as) leitores e leitoras.

 

E logo em seguida, outra matéria muito importante estará presente em nossa coluna, aguardem!

Com a melodia indicada pelo amigo de trabalho Christopher Mizushima:

Um abraço a todos, Deus abençoe!

Janaina Chiaradia

[1] Acesso ao texto da coluna do dia 10/01/2020: <https://paranaportal.uol.com.br/opiniao/in-loco-novas-tendencias-do-direito/o-direito-no-dia-a-dia-do-agronegocio-mas-sem-juridiques/>.

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Janaina Chiaradia
Jurista, Mestre em Direito, Professora, Palestrante e Escritora.