IN LOCO: novas tendências do Direito
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Os novos contornos dos contratos de locação em tempos de COVID-19

In loco: transmitindo informa√ß√Ķes e compartilhando experi√™nciasNas entrelinhas do Direito, por Andr√© Cesar de Mel..

Janaina Chiaradia - 19 de abril de 2020, 13:04

In loco: transmitindo informa√ß√Ķes e compartilhando experi√™ncias

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Nas entrelinhas do Direito, por André Cesar de Mello

Como de costume, a mat√©ria reservada para sexta-feira, √© destaque no dia de hoje, da s√©rie ‚Äúnas entrelinhas do Direito‚ÄĚ, afinal, precisamos refletir:

Falar, pensar e refletir, em prol de muito trabalho:

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 OS NOVOS CONTORNOS DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO EM TEMPOS DE COVID-19

Por Alexandre Saldanha

¬†Amigos e amigas leitores(as), vamos falar hoje sobre um tema de extrema import√Ęncia: os contratos de loca√ß√£o nesses per√≠odos de COVID-19. Como eles ficam? Pode um locador rescindir o contrato? Pode cobrar valor cheio? D√° para reduzir o valor da loca√ß√£o?

O COVID-19 modificou temporariamente todas as rela√ß√Ķes contratuais que permearam o direito contempor√Ęneo, deixando seu cumprimento em risco devido √† impossibilidade ou dificuldade de gerar renda suficiente para garantir o bom andamento do contrato sem preju√≠zo √†s partes.

Um destes muitos contratos cotidianos, muito utilizados na área empresarial, foi a locação.

Procurando garantir a regularidade desses contratos sem que locadores n√£o recebam o dinheiro da loca√ß√£o e nem locat√°rios deixem de honrar as parcelas dos alugueres, o Projeto de Lei 1.179/2020 determinou diversos par√Ęmetros bem interessantes e de grande relev√Ęncia. Vale dizer que √© um projeto de lei, j√° aprovado pelo Senado, e agora ser√° votado pela C√Ęmara dos Deputados.

O artigo 9¬ļ d√° √† popula√ß√£o a determina√ß√£o de que at√© 31 de dezembro de 2020 n√£o haver√° concess√£o de liminar (medida judicial que d√° ao autor, antes do termino do processo, o direito pedido na a√ß√£o) para desocupa√ß√£o de im√≥vel nas a√ß√Ķes que tiverem por fundamento exclusivo o descumprimento de m√ļtuo acordo, celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido combinado no prazo m√≠nimo de seis meses para desocupa√ß√£o, contado da assinatura do acordo.

Al√©m dessas hip√≥teses, o artigo 9¬ļ dessa lei pode ser aplicado nos seguintes casos:

1) Se houver prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

2) Nos casos do término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

3) Nos casos de morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; 4

4) Na hipótese da permanência do sublocatário no imóvel mesmo que encerrada ou extinta a locação contratada com o locatário por exemplo se locatário subloca;

5) Quando houver a necessidade de fazer reparos urgentes no im√≥vel, determinadas pelo poder p√ļblico, que n√£o possam ser normalmente feitos com a perman√™ncia do locat√°rio, ou, quando podendo, ele se recusar a aceit√°-las;

6) O fim do prazo para nomear novo fiador, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

7) No caso do final do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até trinta dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

8) Nos casos de falta de pagamento de aluguel e complementos da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias de caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

E também esse artigo tem serventia no caso de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e suprimir a liminar de desocupação se, dentro dos quinze dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos.

Por fim, este artigo de lei também assegura ao dono do imóvel locado:

1) o direito de retomada do imóvel nas hipóteses da extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário é relacionada com o seu emprego;

2) se o propriet√°rio pedir o im√≥vel para uso pr√≥prio, de seu esposo/esposa ou companheiro(a), ou para uso residencial de seus familiares que n√£o disponham, assim como seu c√īnjuge ou companheiro, de im√≥vel residencial pr√≥prio;

3) Pedir a desocupa√ß√£o do im√≥vel para demoli√ß√£o e edifica√ß√£o licenciada ou para a realiza√ß√£o de obras aprovadas pelo Poder P√ļblico, que aumentem a √°rea constru√≠da, em, no m√≠nimo, vinte por cento ou, se o im√≥vel for destinado a explora√ß√£o de hotel ou pens√£o, em cinquenta por cento;

4) Também é assegurado ao dono do imóvel pedir a sua desocupação se o contrato de locação durar de forma ininterrupta por mais de cinco anos, por exemplo um aluguel residencial por mais de cinco anos e repentinamente, o dono do imóvel pede a sala para outra utilização.

Claro que sempre todas essas necessidades alegadas pelo dono do imóvel locado devem ser comprovadas judicialmente.

Quanto ao artigo 10¬ļ, este trata de uma solu√ß√£o important√≠ssima em rela√ß√£o ao modo de pagar os alugueres devidos nas rela√ß√Ķes de loca√ß√£o residencial.

Os locatários residenciais que sofrerem queda de sua condição financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição salarial, poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres que estão para vencer a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020.

Entretanto para que tal benef√≠cio n√£o seja usado de modo malicioso como uma licen√ßa para tornar-se inadimplente sob a permiss√£o legal, esse mesmo artigo de lei prev√™ em seu ¬ß 1¬į que, na hip√≥tese da suspens√£o do pagamento dos alugueres, eles dever√£o ser pagos parceladamente, a partir de 30 de outubro de 2020, na data do vencimento¬† juntamente com a presta√ß√£o dos alugueres que est√£o para vencer.

Além disso, os alugueres pagos em atraso devem ser acréscimos de multa percentual de 20% da parcela atrasada.

Por fim, deve-se ressaltar que a eventual suspensão ou diminuição nos valores pagos pelo locatário a título de alugueres devem ser previamente comunicados ao locador por meios que possam ser utilizados como prova, por exemplo: e-mail, carta registrada, WhatsApp, carta escrita de próprio punho e carta impressa e assinada.

Este projeto de lei tem por finalidade proteger a continuidade dos contratos de locação sem gerar prejuízos e injustiças para nenhum dos lados contratantes, pois os artigos desta lei foram pensados para diminuir os efeitos da pandemia na vida cotidiana assegurando a sobrevivência dos negócios, do trabalho e da vida digna de toda a população.

Dizemos novamente: √© um projeto de lei que ainda falta ser aprovado pela C√Ęmara dos Deputados, mas j√° foi aprovado pelo Senado. Contudo, h√° diversas decis√Ķes pelo pa√≠s autorizando a suspens√£o de despejos, dentre outras medidas dispostas nesse projeto de lei.

A inten√ß√£o desse artigo √© trazer no√ß√Ķes fundamentais para voc√™, que tem um contrato de loca√ß√£o vigente, tomar decis√Ķes assertivas e eficazes. A ideia √© facilitar a vida de quem est√° neste momento de dificuldade e precisa tomar decis√Ķes r√°pidas e que olham para o futuro.

Neste momento, o ideal √© manter as rela√ß√Ķes h√≠gidas, de modo que todos possam se ajudar; cooperar; auxiliar. O olhar, agora, deve ser conjunto, e n√£o meramente individual. A ideia do ‚Äúmeu pir√£o primeiro‚ÄĚ deve ser jogada de lado para que, tanto na sa√ļde, quanto na economia, possamos sair desta situa√ß√£o rapidamente.

O contrato de locação é um dos pilares que giram a economia. Por isso, é fundamental entender todas as saídas possíveis para esse instrumento nesta situação.

Muita paz, muita tranquilidade, muito equilíbrio (emocional, principalmente), muita esperança de dias melhores (e isso faz toda a diferença). Um abraço caloroso a todos.

André Cesar de Mello é advogado nas área tributária-empresarial, escritor de livros, artigos e professor nas referidas áreas.