Princípio da primazia da realidade, retificação registral intramuros e sua impugnação segundo a lei nº 6.015/73

In loco: transmitindo informações e compartilhando experiências

Da série: questões imobiliárias e urbanísticas

Em mais uma matéria da série, dentro do In Loco, com a amiga, expert na área de Direito Imobiliário e Urbanístico, Debora de Castro da Rocha, e seus convidados, nos apresenta suas reflexões e ensinamentos… então vamos lá!

Princípio da primazia da realidade, retificação registral intramuros e sua impugnação segundo a lei nº 6.015/73

Debora Cristina de Castro da Rocha, se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. Já o seu art. 212, determina que se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar sua retificação, por meio de processo próprio.

Por sua vez, corresponde à vontade das partes as declarações cuja validade pode depender, ou não, da forma de sua manifestação. Cabendo ao notário distinguir se a forma é essencial e, nesse caso, observá-la com rigor. De mais a mais, o empenho e a lealdade são os principais alicerces da sua atuação e deverão pautar todos os seus atos, especialmente quando se tratar da confecção do instrumento público, no qual deverá ser retratada, ipsis litteris, a verdadeira intenção do declarante.

Por conseguinte, mesmo que a relação jurídica entre a parte e o notário, ou usuário dos seus serviços seja caraterizada como um contrato de prestação de serviços, há que se destacar aqui uma exceção ao princípio da liberdade de contratar do tabelião, que não pode sem motivo se negar a prestar seus serviços.

Pertinente ainda invocar a importância da fé pública, que em verdade, caracteriza-se pela garantia de autenticidade que o Estado confere aos fatos ou atos jurídicos, ou seja, a sua autenticidade. A fé pública, por si só, pressupõe exatidão, culminando com a presunção de fidelidade do fato presenciado ou do ato narrado pelo agente público.

Em razão da aludida fé pública, presumem-se certas e verossímeis as declarações do notário que figurem de instrumentos e demais documentos permitidos por ele. E em se tratando da fé pública notarial, tem-se que a sua materialização pode ser evidenciada nos seguintes documentos e atos notariais: Escritura pública, ata notarial, traslado, certidão, cópias autênticas e reconhecimentos de firmas.

Não obstante, dentro ainda da atividade registral, certo que na hipótese do teor do registro não exprimir a verdade, haverá a possibilidade de o interessado reclamar requerendo a sua retificação ou anulação, tudo isso, levando-se em consideração que uma das características do sistema registral consiste na produção de verdade relativa e não absoluta, o que lhe permite alterar o registro diante de eventuais inconsistências.

Não sendo, portanto, absoluta a fé do documento público, eventual declaração de falsidade ensejará a sua cessação (CPC, art. 387), o que pode decorrer da constatação de que o documento é falso ou foi adulterado de forma ilícita. Embora destinada por sua natureza à área processual civil, não há, pois, qualquer impeditivo alusivo à sua utilização no processo penal.

2.     RETIFICAÇÃO REGISTRAL INTRAMUROS

Em total consonância com o princípio da Primazia da Realidade, tão caro ao direito registral, mostra-se o procedimento de Retificação de Registro Imobiliário, consignado na Lei de Registros Públicos, como corretivo de eventuais assentos presentes no registro citado na matrícula imobiliária.

Para tanto, será imprescindível que a correção da matrícula esteja devidamente amparada por levantamento topográfico com a devida medição técnica, cujo qual deverá ser assinado por responsável técnico, propiciando assim a aferição e constatação de divergências métricas que, dentro do que reza o princípio da primazia da realidade, deverá exprimir a área do imóvel, frise-se “documentalmente”, pois, na prática, a área não poderá sofrer alteração.

Por conseguinte, deverá ser considerada a situação fática do bem, sendo ainda de bom alvitre ressaltar, que não se admite considerar que o procedimento de retificação seja tratado como forma de aquisição ou aumento de propriedade imobiliária.

Dentro de tal perspectiva, uma vez observadas as condições supracitadas, pode-se encontrar a possibilidade de retificação intramuros, já objeto de discussão anterior pela melhor doutrina tratando da Retificação do Registro de Imóveis

A retificação intramuros, a única que, tratando-se de modificações na descrição das divisas ou na área, a lei admite, é aquela que respeita as divisas enunciadas no registro, embora dê a elas descrição técnica inconfundível (…). Se a pretensão do interessado ultrapassa as divisas verdadeiras, o que há não é pedido de retificação do registro, mas tentativa de aquisição de domínio por forma não prevista na lei. É conveniente dizer, nesse passo, que posse sem domínio não tem nenhuma expressão no processo de retificação de registro. e nos termos do § 12 do art. 213 da mesma Lei)

Portanto, resta evidente que, diante de eventual precariedade da descrição contida no Registro Imobiliário, impõe-se ao titular imobiliário, o pedido de retificação, cabendo a esse realiza-lo em total respeito aos limites tabulares, sem qualquer ofensa aos direitos dos confrontantes.

3.     DOS REQUISITOS PARA IMPUGNAÇÃO DA RETIFICAÇÃO REGISTRAL

A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), leciona em síntese, que se o confrontante não concorda com os trabalhos apresentados pelo responsável técnico executor do procedimento de retificação, esse deverá manifestar sua não concordância (impugnação fundamentada) dentro do prazo estipulado na Lei de Registros Públicos (que é de 15 dias – v. redação do art. 213, § 2º).

Destarte, em relação aos trabalhos apresentados pelo responsável técnico, deverá o Impugnante, no caso concreto, diante de eventual inconformismo, restringir-se a confrontar a matrícula antiga com a nova medida de retificação, momento em que deverá trazer informação concreta que confronte o levantamento topográfico apresentado pelo profissional, quando limitar-se-á a comparar as medidas do imóvel que demonstrem eventual divergência a ser corrigida.

Percebe-se, portanto, que caberá ao Impugnante no procedimento de retificação considerar o seu ônus em demonstrar o que alega, ou seja, sua impugnação deve ser fundamentada, conforme determina a Lei de Registros Públicos em seu art. 213, § 2º, cabendo ao Ofício Registrador, se considerados como não razoáveis os fundamentos da impugnação, o seu pronto arquivamento, com vistas a dar prosseguimento ao pedido de Retificação de Registro em todos os seus termos.

 

Possui graduação em Direito pelo Centro Universitário Curitiba (2010), advogada fundadora do escritório DEBORA DE CASTRO DA ROCHA ADVOCACIA, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso; Doutoranda em Direito Empresarial e Cidadania do Centro Universitário Curitiba; Mestre em Direito Empresarial e Cidadania pelo Centro Universitário Curitiba; Pós-graduada em Direito e Processo do Trabalho e em Direito Constitucional pela Academia Brasileira de Direito Constitucional (ABDConst) e Pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD); Professora da pós-graduação do curso de Direito Imobiliário, Registral e Notarial do UNICURITIBA, Professora da Escola Superior da Advocacia (ESA), Professora do Curso de Pós-graduação em Direito Imobiliário Aplicado do Grupo Kroton Educacional, Professora da Pós-graduação da Faculdade Bagozzi e de Direito e Processo do Trabalho e de Direito Constitucional em cursos preparatórios para concursos e para a OAB; Pesquisadora do CNPQ pelo UNICURITIBA; Pesquisadora do PRO POLIS do PPGD da UFPR; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018, Vice-presidente da Comissão de Fiscalização, Ética e Prerrogativas da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018; Membro da Comissão de Direito Imobiliário e da Construção da OAB/seção Paraná triênio 2013/2015 e 2016/2018; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Associação Brasileira de Advogados (ABA) Curitiba; Membro da Comissão de Direito à Cidade da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão do Pacto Global da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão de Direito Ambiental da OAB/seção Paraná; Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM; Segunda Secretária da Associação Brasileira de Mulheres de Carreira Jurídica (ABMCJ); Palestrante, contando com grande experiência e com atuação expressiva nas áreas do Direito Imobiliário, Urbanístico, Civil, Família e do Trabalho, possuindo os livros Reserva Legal: Colisão e Ponderação entre o Direito Adquirido e o Meio Ambiente Ecologicamente Equilibrado e Licenciamento Ambiental Irregularidades e Seus Impactos Socioambientais e vários artigos publicados em periódicos, capítulos em livros e artigos em jornais de grande circulação, colunista dos sites YesMarilia e  do SINAP/PR na coluna semanal de Direito Imobiliário e Urbanístico do site e do programa apresentado no canal 5 da NET – CWB TV, na Rádio Blitz.net e na Central TV HD no canal 525 da Net.

Processo CG 66.603/2014, São Paulo, dec. de 27/10/2014, DJe de 13/11/2014, des. Elliot Akel.