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Transações imobiliárias por instrumento particular e o exercício compulsório de transmissão da propriedade alvará judicial, adjudicação compulsória ou usucapião?

In loco: transmitindo informações e compartilhando experiênciasDa série: questões imobiliárias e urbanísticas Em ..

Janaina Chiaradia - 10 de setembro de 2021, 09:09

In loco: transmitindo informações e compartilhando experiências

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Da série: questões imobiliárias e urbanísticas

Em mais uma matéria da série, dentro do In Loco, com a amiga, expert na área de Direito Imobiliário e Urbanístico, Debora de Castro da Rocha, e seus convidados, nos apresenta suas reflexões e ensinamentos... então vamos lá!

 

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TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS POR INSTRUMENTO PARTICULAR E O EXERCÍCIO COMPULSÓRIO DE TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE - ALVARÁ JUDICIAL, ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA OU USUCAPIÃO?

Debora Cristina de Castro da Rocha.

A ação de adjudicação compulsória se trata de uma ação que visa a execução concreta, ou seja, a obtenção de decisão judicial que substitua a concessão da escritura definitiva do imóvel, face à recusa do promitente vendedor, conforme dispõe o artigo 1418 do Código Civil:

O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil estabelecem dois critérios para a constituição de um direito sobre a propriedade: (i) Que seja celebrada promessa de compra e venda de bem imóvel, por instrumento público ou privado; (ii) Que não exista acordo entre as partes quanto ao arrependimento da promessa.

A legislação também prevê um terceiro critério: Que a promessa deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. No entanto, quanto a esse último, tem-se que a súmula 239 do STJ revisou essa determinação, de forma que "o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis".

Assim, uma vez formado o direito real, seu titular poderá exigir a outorga da escritura definitiva e caso não seja concedida, cabível se revela a adjudicação compulsória, que garantirá ao titular do direito real a transferência do bem para o seu nome. Todavia, não se pode desprezar o fato de que a liquidação integral do preço se caracteriza como pré-requisito imprescindível para que a ação prospere, pois, sem a comprovação do pagamento, o autor da ação não terá a execução específica, o que condiciona o cumprimento da obrigação pelo vendedor ao pagamento pelo comprador.

6.     ALVARÁ JUDICIAL

O alvará judicial consiste em um procedimento de jurisdição voluntária, que se caracteriza por um procedimento em que não há litígio entre os interessados para obtenção da tutela jurisdicional, encontrando-se positivada no art. 719 do Código de Processo Civil.

Art. 719. Quando este Código não estabelecer procedimento especial, regem os procedimentos de jurisdição voluntária as disposições constantes desta Seção.

O procedimento inicia-se por provocação do interessado, do Ministério Público ou da Defensoria Pública, cabendo-lhes formular o pedido que deve ser devidamente instruído com os documentos necessários e com a indicação da providência judicial, nos termos do artigo art. 720 do CPC.

Já quanto ao alvará judicial, este se encontra previsto no artigo 725 do CPC, que assim dispõe

Art. 725. Processar-se-á na forma estabelecida nesta Seção o pedido de:

VII - expedição de alvará judicial;

Neste sentido, ocorrendo o evento mortis antes da transferência registral de algum bem, é permitido ao Juiz expedir alvará judicial para a regularização do imóvel sub judice, isto porque, não há como suprir de forma administrativa a assinatura do espólio no documento cartorário.

A propósito, no mesmo sentido, foi o entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo

ALVARÁ JUDICIAL. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Autorização para transferência de imóvel para o nome dos promitentes compradores, que celebraram instrumento particular de venda e compra com a falecida promitente vendedora. Comprovação do pagamento do preço acordado e da anuência dos herdeiros com a transmissão da propriedade (companheiro e irmão da de cujus). Admissibilidade da expedição de alvará. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.

(TJ-SP - APL: 00027631620148260185 SP 0002763-16.2014.8.26.0185, Relator: Alexandre Marcondes, Data de Julgamento: 24/01/2017, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/01/2017).

 

Portanto, havendo prova da vontade do espólio em transferir o imóvel, bem como diante da demonstração da quitação do preço e de restar claro no instrumento de compra e venda o evidente o desejo de transferir o bem, não existem motivos para o indeferimento do pedido.

Possui graduação em Direito pelo Centro Universitário Curitiba (2010), advogada fundadora do escritório DEBORA DE CASTRO DA ROCHA ADVOCACIA, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso; Doutoranda em Direito Empresarial e Cidadania do Centro Universitário Curitiba; Mestre em Direito Empresarial e Cidadania pelo Centro Universitário Curitiba; Pós-graduada em Direito e Processo do Trabalho e em Direito Constitucional pela Academia Brasileira de Direito Constitucional (ABDConst) e Pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD); Professora da pós-graduação do curso de Direito Imobiliário, Registral e Notarial do UNICURITIBA, Professora da Escola Superior da Advocacia (ESA), Professora do Curso de Pós-graduação em Direito Imobiliário Aplicado do Grupo Kroton Educacional, Professora da Pós-graduação da Faculdade Bagozzi e de Direito e Processo do Trabalho e de Direito Constitucional em cursos preparatórios para concursos e para a OAB; Pesquisadora do CNPQ pelo UNICURITIBA; Pesquisadora do PRO POLIS do PPGD da UFPR; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018, Vice presidente da Comissão de Fiscalização, Ética e Prerrogativas da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018; Membro da Comissão de Direito Imobiliário e da Construção da OAB/seção Paraná triênio 2013/2015 e 2016/2018; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Associação Brasileira de Advogados (ABA) Curitiba; Membro da Comissão de Direito à Cidade da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão do Pacto Global da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão de Direito Ambiental da OAB/seção Paraná; Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário - IBRADIM; Segunda Secretária da Associação Brasileira de Mulheres de Carreira Jurídica (ABMCJ); Palestrante, contando com grande experiência e com atuação expressiva nas áreas do Direito Imobiliário, Urbanístico, Civil, Família e do Trabalho, possuindo os livros Reserva Legal: Colisão e Ponderação entre o Direito Adquirido e o Meio Ambiente Ecologicamente Equilibrado e Licenciamento Ambiental Irregularidades e Seus Impactos Socioambientais e vários artigos publicados em periódicos, capítulos em livros e artigos em jornais de grande circulação, colunista dos sites YesMarilia e  do SINAP/PR na coluna semanal de Direito Imobiliário e Urbanístico do site e do programa apresentado no canal 5 da NET - CWB TV, na Rádio Blitz.net e na Central TV HD no canal 525 da Net.

HAJEL, Viviane Alessandra Grego. Compromisso de Compra e Venda: Registro Imobiliário e Seus Efeitos Revista de Direito Imobiliário, 2016, RDI VOL. 81 (julho - dezembro 2016) doutrina nacional. Disponível em: http://www.mpsp.mp.br/portal/page/portal/documentacao_e_divulgacao/doc_biblioteca/bibli_servicos_produtos/bibli_boletim/bibli_bol_2006/RDImob_n.81.07.PDF. Acesso em: 31 ago. 2021.

ROSA, Roberta Pitrez. Adjudicação Compulsória – Remédio Processual para Obtenção de Escritura Pública Definitiva Disponível em:  https://www.cnbsp.org.br/?url_amigavel=1&url_source=noticias&id_noticia=21011&lj=960. Acesso em: 31 ago. 2021