In loco: transmitindo informações e compartilhando experiências

Da série: questões imobiliárias e urbanísticas

Em mais uma matéria da série, dentro do In Loco, com a amiga, expert na área de Direito Imobiliário e Urbanístico, Debora de Castro da Rocha, e seus convidados, nos apresenta suas reflexões e ensinamentos… então vamos lá!

BUILT TO SUIT – ATIPICIDADE E AUTONOMIA MATERIAL EM RELAÇÃO À LEI DO INQUILINATO

Debora Cristina de Castro da Rocha. Nesse sentido, cumpre trazer a precisa conceituação atribuída à referida modalidade contratual pela doutrina:

“Um modelo de negócio jurídico no qual a parte interessada em ocupar um imóvel para o desenvolvimento de uma atividade (contratante) contrata com um empreendedor: (i) a construção, pelo próprio empreendedor ou por terceiros, de um empreendimento (edificação) em um determinado terreno (imóvel) e/ou a sua reforma substancial, de forma a atender as especificações e os interesses da contratante; e; após o término da construção ou reforma substancial, (ii) a cessão do uso e fruição (locação) do terreno com o empreendimento, por um valor que permita ao empreendedor remunerar a quantia investida na execução da obra, bem como o período de uso e fruição do imóvel, de modo a lhe proporcionar certa margem de lucro”.

Assim, tem-se que nesse ambiente de inter-relacionamento entre (produtor-consumidor-investidor), devidamente estruturado nas garantias legais, o mercado consolidou a operação “Built to Suit”, concedendo o permissivo para que empresas atuantes em setores diversos do imobiliário conduzissem seus esforços às suas atividades preponderantes, ao passo que aos empreendedores imobiliários, competia a realização dos empreendimentos que àquelas serviriam

Muito embora o aluguel do imóvel seja considerado em uma de suas cláusulas, o contrato denominado como “Built to Suit” contem em seu bojo uma relação contratual de elevada complexidade, em total dissonância com a mera locação de imóvel, pois compreende uma série de outras obrigações, dentre as quais, a busca de espaço adequado, a celebração de contrato com os construtores, a elaboração de projeto, entre outros, devendo, pois, ser verificado sob a ótica da atipicidade, não se lhe aplicando as disposições da Lei do Inquilinato. O contrato “Built to Suit” comporta inúmeras prestações, das quais decorrem direitos, obrigações e responsabilidades diversas:

O contratado (empreendedor), de regra, terá as seguintes obrigações: a) adquirir imóvel, selecionado ou não pelo contratante (usuário); b) edificar construção nos termos das instruções fixadas pelo contratante (sob medida e por encomenda); c) conceder ao contratante, pelo prazo pactuado, o uso e gozo do imóvel construído. Por outro lado, este empreendedor-contratado fará jus à percepção de remuneração que o pague não só pela fruição da coisa, mas também pelo significativo investimento despendido (daí a natural tendência de que o contrato perdure por longo prazo). O contratante-usuário, a seu turno, terá o direito de possuir e fruir o bem por certo prazo, sempre em consonância com os fins ajustados. Noutra ponta, como dito, incumbir-lhe-á pagar a remuneração periódica fixada (o aluguel), de modo a amortizar o dispêndio suportado a seu favor pelo contratado-locador. Pode-se entabular ainda, como de praxe, que o usuário responda pelos encargos da coisa, como tributos, despesas de conservação etc. Ademais, algumas garantias contratuais podem ser exigidas de ambas as partes. Possui graduação em Direito pelo Centro Universitário Curitiba (2010), advogada fundadora do escritório DEBORA DE CASTRO DA ROCHA ADVOCACIA, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso; Doutoranda em Direito Empresarial e Cidadania do Centro Universitário Curitiba; Mestre em Direito Empresarial e Cidadania pelo Centro Universitário Curitiba; Pós-graduada em Direito e Processo do Trabalho e em Direito Constitucional pela Academia Brasileira de Direito Constitucional (ABDConst) e Pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD); Professora da pós-graduação do curso de Direito Imobiliário, Registral e Notarial do UNICURITIBA, Professora da Escola Superior da Advocacia (ESA), Professora da Pós-graduação da Faculdade Bagozzi e de Direito e Processo do Trabalho e de Direito Constitucional em cursos preparatórios para concursos e para a OAB; Pesquisadora do CNPQ pelo UNICURITIBA; Pesquisadora do PRO POLIS do PPGD da UFPR; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018, Vice-presidente da Comissão de Fiscalização, Ética e Prerrogativas da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018; Membro da Comissão de Direito Imobiliário e da Construção da OAB/seção Paraná triênio 2013/2015 e 2016/2018; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Associação Brasileira de Advogados (ABA) Curitiba; Membro da Comissão de Direito à Cidade da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão do Pacto Global da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão de Direito Ambiental da OAB/seção Paraná; Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM; Segunda Secretária da Associação Brasileira de Mulheres de Carreira Jurídica (ABMCJ); Palestrante, contando com grande experiência e com atuação expressiva nas áreas do Direito Imobiliário, Urbanístico, Civil, Família e do Trabalho, possuindo os livros Reserva Legal: Colisão e Ponderação entre o Direito Adquirido e o Meio Ambiente Ecologicamente Equilibrado e Licenciamento Ambiental Irregularidades e Seus Impactos Socioambientais e vários artigos publicados em periódicos, capítulos em livros e artigos em jornais de grande circulação, colunista dos sites YesMarilia e  do SINAP/PR na coluna semanal de Direito Imobiliário e Urbanístico do site e do programa apresentado no canal 5 da NET – CWB TV.

Acadêmico de Direito pela Faculdade Anchieta de Ensino Superior do Paraná – FAESP (Centro Universitário UNIFAESP). Colaborador no escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia e Secretário de Presidência do Sindicato dos Advogados do Estado do Paraná – SINAP. Produtor do Programa SINAP NO AR, que vai ao ar no Canal 5 da Net da CWB TV e transmitido na Rádio Blitz.net. Produtor do Programa SINAP NA TV, que vai ao ar no Canal 525 da Net da Rede Central TV Brasil. E-mail: [email protected]

ARAUJO, Paula Miralles de. Contratos Built to Suit.: qualificação e regime jurídico. 2015. Dissertação (Mestrado em Direito Civil) – Faculdade de Direito, Universidade de São Paulo, São Paulo, 2015. doi:10.11606/D.2.2015.tde-09122015-140803. Disponível em: < https://teses.usp.br/teses/disponiveis/2/2131/tde-09122015-140803/pt-br.php > Acesso em: 05 mai. 2021.

LEONARDO, Rodrigo Xavier. O contrato built to suit. In: Tratado de direito empresarial. v. 4. Modesto Carvalhosa (coord.). São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2016, p. 430.